Leerstand
Darf das Elternhaus in Nürnberg leer stehen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
In der Stadt Nürnberg unterliegt Wohnraum der Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) vom 17. Mai 2024 (in Kraft getreten am 30. Mai 2024, gültig für fünf Jahre bis 29. Mai 2029). Danach gilt es im gesamten Stadtgebiet als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung, wenn eine Wohnung oder ein Wohnhaus länger als drei Monate leer steht, zu mehr als 50 Prozent der Fläche gewerblich genutzt wird, länger als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet wird oder abgebrochen werden soll.
Was gilt in Nürnberg im Einzelnen?
Bei Verstößen droht nach § 14 Abs. 1 ZwEVS ein Bußgeld von bis zu 500.000 € je Wohneinheit (bei Auskunftsverweigerung bis zu 50.000 €). Für Erben und Hausverkäufer enthält § 3 Abs. 2 ZwEVS jedoch zwei zentrale gesetzliche Ausnahmen: Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnt ist (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 ZwEVS), oder wenn er trotz geeigneter, nachweisbarer Vermietungsbemühungen zu ortsüblichen Bedingungen nicht vermietet werden konnte (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 ZwEVS).
Zuständige Behörde für Anzeigen, Negativatteste (§ 9 ZwEVS), Genehmigungen und Leerstandsmeldungen ist der Stab Wohnen (Bestandssicherung von Wohnraum) in der Marienstraße 6. Eine Zweitwohnungsteuer (Steuersatz 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Zweitwohnungssteuersatzung ZwWStS) fällt für ein geerbtes Haus nur dann an, wenn ein Erbe oder Angehöriger das Objekt als Nebenwohnung für den persönlichen Lebensbedarf anmeldet oder vorhält; ein ungenutztes Nachlasshaus ohne Nebenwohnsitz ist steuerfrei, und Geringverdiener bis 29.000 € (Ledige) bzw. 37.000 € (Verheiratete) Jahresgesamteinkünfte sowie verheiratete Berufspendler sind befreit.
Unabhängig von der Nutzungsart bleibt die Erbengemeinschaft während des gesamten Leerstands voll für die Verkehrssicherung und den Winterdienst verantwortlich: Nach der Straßenreinigungsverordnung (StrRVO) müssen Gehwege vor dem Haus täglich von 7:00 bis 20:00 Uhr auf mindestens 1,20 Meter Breite ohne Tausalz geräumt und gestreut werden (Bußgeld bis 1.000 €).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Nürnberg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage und Geltungsdauer des Zweckentfremdungsverbots in Nürnberg | Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Nürnberg (ZwEVS) vom 17.05.2024 (Amtsblatt S. 190), in Kraft seit 30.05.2024 mit fünfjähriger Geltungsdauer bis 29.05.2029 im gesamten Stadtgebiet | 2024-05-17 | Quelle, S. 1, 6 |
| Leerstandsfrist und weitere Tatbestände der Zweckentfremdung (§ 3 Abs. 1 ZwEVS) | Genehmigungspflichtige Zweckentfremdung liegt vor bei: 1. Leerstand länger als drei Monate (§ 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4), 2. überwiegender gewerblicher/beruflicher Nutzung auf mehr als 50 % der Fläche (Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 3), 3. Fremdenbeherbergung über insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr (Nr. 3 i. V. m. Abs. 2 Nr. 5), 4. baulicher Beseitigung der Wohneignung (Nr. 2), 5. Abbruch des Wohnraums (Nr. 5) | 2024-05-17 | Quelle, S. 2 |
| Ausnahmen für Umbau, Modernisierung, Verkaufsabsicht und Vermietungsbemühungen (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZwEVS) | Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn 1. der Verfügungsberechtigte nachweist, dass er sich ernsthaft, nachhaltig und zu angemessenen Bedingungen um eine Vermietung bemüht hat (§ 3 Abs. 2 Nr. 1), oder 2. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnt ist (§ 3 Abs. 2 Nr. 2) | 2024-05-17 | Quelle, S. 2 |
| Negativattest (§ 9 ZwEVS) und Genehmigungsverfahren mit 3-Monats-Fiktion (§ 4 Abs. 6 ZwEVS) | Auf Antrag bestätigt die Stadt durch Negativattest (§ 9 ZwEVS), dass keine Genehmigungspflicht besteht (z. B. bei Verkaufs- oder Sanierungsvorbereitung); über einen Genehmigungsantrag entscheidet die Stadt binnen 3 Monaten nach Vorlage vollständiger Unterlagen, andernfalls gilt die Genehmigung als erteilt (§ 4 Abs. 6 ZwEVS) | 2024-05-17 | Quelle, S. 3, 5 |
| Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlungen bei genehmigter Zweckentfremdung (§§ 6, 7 ZwEVS) | Eine Genehmigung kann mit der Auflage verbunden werden, Ersatzwohnraum im Stadtgebiet Nürnberg zu schaffen (§ 6) oder eine Ausgleichszahlung zu leisten (§ 7: bei vorübergehendem Verlust laufend in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Nürnberger Mietspiegel, bei dauerhaftem Verlust einmalig nach den durchschnittlichen Herstellungskosten geförderten Wohnraums) | 2024-05-17 | Quelle, S. 4 |
| Bußgeldrahmen bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot (§ 14 ZwEVS i. V. m. Art. 4 ZwEWG) | Bis zu 500.000 € Geldbuße je Wohneinheit bei ungenehmigter Zweckentfremdung oder Auflagenverstoß (§ 14 Abs. 1 ZwEVS); bis zu 50.000 € bei fehlender/falscher Auskunft, verweigerter Vorlage von Unterlagen oder Nichtbefolgung einer Wohnnutzungs-/Wiederherstellungsanordnung (§ 14 Abs. 2 und 3 ZwEVS) | 2024-05-17 | Quelle, S. 5 |
| Zweitwohnungsteuer in Nürnberg (Steuersatz und Bemessungsgrundlage bei Eigentum) | 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete (§ 5 i. V. m. § 4 Abs. 1 ZwWStS vom 28.10.2004, zuletzt geändert 19.12.2017); für eigengenutzte oder unentgeltlich überlassene Wohnungen wird als Mietaufwand die ortsübliche Nettokaltmiete geschätzt (§ 4 Abs. 3 ZwWStS) | 2017-12-19 | Quelle, S. 2 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWas ist in Nürnberg anders als anderswo?
Sehr kurze 3-Monats-Leerstandsfrist in Nürnberg, aber ausdrücklicher Schutz für Verkaufs- und Sanierungsphasen: Anders als Städte mit einer Sechs-Monats-Frist greift das Nürnberger Zweckentfremdungsverbot bereits nach drei Monaten Leerstand (§ 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEVS). Für Erben eines Elternhauses ist jedoch entscheidend, dass § 3 Abs. 2 Nr. 2 ZwEVS den vorübergehenden Leerstand wegen zügigen Umbaus, Instandsetzung, Modernisierung oder alsbaldiger Veräußerung ausdrücklich vom Zweckentfremdungsbegriff ausnimmt (Quelle). Erbengemeinschaften sollten Verkaufsbemühungen (Maklerauftrag, Gutachtenauftrag, Erbscheinsverfahren) oder Handwerkerangebote lückenlos dokumentieren und bei längerer Dauer frühzeitig den Stab Wohnen kontaktieren bzw. ein Negativattest nach § 9 ZwEVS beantragen.
Wie gehen Sie in Nürnberg am besten vor?
- Prüfen, ob die Stadt eine Satzung gegen Zweckentfremdung hat und ab wann Leerstand meldepflichtig ist.
- Gründe für den Leerstand festhalten: Nachlassabwicklung, Sanierung, Verkaufsbemühungen.
- Bei Zweifeln eine Bestätigung der Behörde beantragen.
- Klären, ob als Zweitwohnung genutzter Wohnraum Zweitwohnungsteuer auslöst.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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