Haus und Auflagen
Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht in Köln: Was müssen Erben wissen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
In Köln bestehen zum Stand Oktober/November 2026 vier Gebiete mit einer Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB): Neben den drei bestehenden rechtsgültigen Satzungsgebieten Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost hat der Rat der Stadt Köln am 8.
Was gilt in Köln im Einzelnen?
Oktober 2026 die vierte Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Kalk Mitte beschlossen (zwei ältere Satzungen in der Neustadt Süd-West und der Stegerwaldsiedlung wurden wieder aufgehoben). In diesen Gebieten bedürfen Rückbau, bauliche Änderungen (wie Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen oder ein zweites Bad) sowie Nutzungsänderungen einer zusätzlichen Genehmigung durch das Amt für Stadtentwicklung und Statistik beziehungsweise das Bauaufsichtsamt; ungenehmigte Maßnahmen können nach § 213 BauGB mit bis zu 30.000 € Bußgeld geahndet werden.
Ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB oder § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB gilt in Köln derzeit nicht, da das Land Nordrhein-Westfalen keine entsprechende Landesrechtsverordnung erlassen hat. Beim Verkauf eines Grundstücks in Köln hat die Stadt für die Entscheidung über ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 24, 25 BauGB) drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags Zeit (§ 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB); das für das Grundbuchamt erforderliche Negativattest stellt das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster gegen eine Gebühr von 218,00 € aus (Abwendungsvereinbarung bei Vorliegen eines Vorkaufsrechts: 902,00 €).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Köln?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Aktive Soziale Erhaltungssatzungen (§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB) in Köln | 4 Gebiete: Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Ehrenfeld Ost sowie Kalk Mitte (Ratsbeschluss vom 08.10.2026) | 2026-10-08 | Quelle |
| Aufgehobene frühere Soziale Erhaltungssatzungen in Köln | 2 aufgehobene Gebiete: Neustadt Süd-West und Stegerwaldsiedlung | 2026-08 | Quelle |
| Genehmigungspflichtige Maßnahmen in Kölner Sozialen Erhaltungsgebieten | Rückbau (Abriss), bauliche Änderung (z. B. Grundrissänderung, Zusammenlegung, Ausbau, zweites Bad) und Nutzungsänderung von Wohnraum | 2026-08 | Quelle, S. 4 |
| Bußgeld bei Maßnahmen ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung (§ 213 BauGB) | bis zu 30.000,00 € Geldbuße sowie Anordnung des Rückbaus in den Ursprungszustand auf Kosten der Eigentümer | 2026-08 | Quelle, S. 4 |
| Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB in NRW / Köln | Keine Verordnung in Nordrhein-Westfalen erlassen; Bundesermächtigung § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB gilt bis 31.12.2030, wird in NRW aber nicht angewandt | 2023-03-01 | Quelle, S. 1 |
| Verlängerung der Bundesermächtigung § 250 Abs. 1 BauGB und Ausnahmeschwelle | Verlängert bis 31.12.2030; gilt bundesrechtlich nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als 5 Wohnungen (Gesetz vom 27.10.2025) | 2025-10-29 | Quelle, S. 4 |
| Gesetzliche Frist zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB) | 3 Monate nach vollständiger Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der Stadt | 2026-11 | Quelle |
| Städtisches Vorkaufsrecht in Kölner Sozialen Erhaltungsgebieten und Abwendungsvereinbarung | Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB; Käufer können die Ausübung durch Abschluss einer Abwendungsvereinbarung (§ 27 BauGB) abwenden | 2026-08 | Quelle, S. 2 |
| Gebühr für das Vorkaufsrechts-Negativattest der Stadt Köln (Tarifstelle 23.6.1 AVwGebS) | 218,00 € je Zeugnis bei Nichtvorliegen oder Nichtausübung eines Vorkaufsrechts | 2024-12-31 | Quelle, S. 5 |
| Gebühr bei Vorliegen eines Vorkaufsrechts mit Abschluss einer Abwendungsvereinbarung (Tarifstelle 23.6.2 / 23.6.3 AVwGebS) | 902,00 € Grundgebühr (zuzüglich 464,00 € Zuschlag nach Tarifstelle 23.6.3 bei besonderem Prüfaufwand) | 2024-12-31 | Quelle, S. 5 |
| Förmlich festgelegte Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB in Köln | U. a. Sanierungsgebiet „Umfeld Archäologische Zone am Rathaus“ in Köln-Altstadt-Nord (Satzung vom 25.05.2007, ABl. StK 2007 S. 257) | 2007-05-25 | Quelle, S. 1 |
| Gebühr für Steuerbescheinigungen in Sanierungsgebieten nach §§ 7h, 10f, 11a EStG (Tarifstelle 15.3 AVwGebS) | 0,4 Prozent der Höhe der anerkannten Aufwendungen | 2024-12-31 | Quelle, S. 3 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Köln zuständig?
- Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Soziale Erhaltungssatzungen / Sanierungsrechtliche Genehmigungen): Stadthaus Deutz, Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, Telefon Beratung Soziale Erhaltungssatzung: 0221 / 221-30901, E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de, [Website] (Quelle)
- Stadt Köln, Bauaufsichtsamt (für baugenehmigungspflichtige Vorhaben innerhalb von Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung): Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, Telefon: 0221 / 221-0, [Website] (Quelle)
Was ist in Köln anders als anderswo?
Viertes Milieuschutzgebiet Kalk Mitte seit Oktober 2026: Nach intensiven Voruntersuchungen hat der Rat der Stadt Köln am 8. Oktober 2026 für das Gebiet Kalk Mitte die vierte aktive Soziale Erhaltungssatzung beschlossen (neben Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost). Demgegenüber wurden die früheren Erhaltungssatzungen für die Neustadt Süd-West und die Stegerwaldsiedlung aufgehoben (Quelle).
Kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB oder § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB in Köln: Im Unterschied zu Metropolen in anderen Bundesländern (wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main) hat das Land Nordrhein-Westfalen keine Rechtsverordnung zur Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erlassen. Daher ist die Aufteilung eines geerbten Mehrfamilienhauses nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Köln auch innerhalb der vier Sozialen Erhaltungsgebiete nicht wegen § 250 oder § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB genehmigungspflichtig.
Überdurchschnittlich hohe Gebühren für Negativattest und Abwendungsvereinbarung: Mit der 17. Änderungssatzung der Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung (AVwGebS) vom 16. Dezember 2024 erhebt die Stadt Köln für ein reguläres Vorkaufsrechts-Negativattest 218,00 € (Tarifstelle 23.6.1) und für den Abschluss einer Abwendungsvereinbarung 902,00 € zuzüglich gegebenenfalls 464,00 € Zuschlag (Tarifstellen 23.6.2 und 23.6.3), während das denkmalrechtliche Negativattest nach § 31 DSchG NRW durch die Allgemeinverfügung vom 12.12.2022 komplett entfallen ist.
Wie gehen Sie in Köln am besten vor?
- Prüfen, ob das Haus in einem Erhaltungs- oder Milieuschutzgebiet liegt.
- Für Umbau, Abriss oder Umwandlung in Eigentumswohnungen die Genehmigung klären.
- Beim Verkauf prüft die Stadt ihr Vorkaufsrecht, der Notar fragt das ab.
- Die Frist für die Entscheidung der Stadt in den Zeitplan des Verkaufs einrechnen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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