Erbengemeinschaft in Hannover: Haus verkaufen ohne Streit

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft über den Verkauf?

Über den Verkauf des Hauses entscheiden alle Erben gemeinsam. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung, etwa Reparaturen oder die Wahl einer Versicherung, genügt dagegen eine Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile und nicht nach Köpfen (§§ 2038, 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen.

Offener Streit ist in Erbengemeinschaften seltener, als viele fürchten. Typischer sind leisere Konflikte: "Alles bleibt an mir hängen", ein Geschwister wohnt im Haus, oder man ist sich über den Wert nicht einig. "Ich will mich nicht streiten" ist ein guter Ausgangspunkt, denn eine Einigung bringt fast immer mehr als jeder Umweg.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft in Hannover Schritt für Schritt?

1. Erbnachweis besorgen. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vom Nachlassgericht. Ohne ihn lässt sich kein Kaufvertrag vollziehen. Details auf der Seite Nachlassgericht und Erbschein.
2. Grundbuch berichtigen. Die Erben werden gemeinsam eingetragen, gebührenfrei binnen zwei Jahren nach dem Erbfall (KV 14110 GNotKG). Das Grundbuch für Hannover führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hannover, dessen Bezirk auch Hemmingen, Laatzen, Langenhagen und Seelze umfasst¹.
3. Ausräumen und Erinnerungsstücke verteilen. Am besten vor dem Verkauf und mit einer Liste, wer was bekommt. Hier entstehen oft mehr Konflikte als beim Preis.
4. Wert gemeinsam festlegen. Mit einem Gutachten, dem alle Erben vertrauen, oder einer Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen.
5. Weg wählen. Verkauf an Dritte, Übernahme durch ein Geschwister gegen Auszahlung oder Verkauf eines Erbteils.
6. Einen Ansprechpartner bestimmen. Ein Erbe hält Kontakt zu Makler, Notar und Käufern, die anderen bekommen jede Information schriftlich. Das entlastet Geschwister, die weit entfernt wohnen.
7. Notartermin. Alle Erben unterschreiben. Wer nicht anreisen kann, erteilt vorher eine notariell beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO).
8. Erlös verteilen. Nach Abzug von Schulden und gemeinsamen Ausgaben im Verhältnis der Erbteile.

Was ist das Haus wert, und wem glauben alle Erben?

Der Wert ist in Erbengemeinschaften vor allem eine Vertrauensfrage. Wenn ein Geschwister einen Makler fragt und das andere eine Bank, liegen schnell zwei Zahlen auf dem Tisch. Hilfreich ist ein Ausgangspunkt, den niemand allein ausgesucht hat. In Hannover veröffentlicht der Gutachterausschuss jedes Jahr Durchschnittspreise aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen:

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses in Hannover?

Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses ist für Erbengemeinschaften oft die beste gemeinsame Grundlage. Gutachterausschüsse sind nach § 192 Abs. 1 BauGB selbständig und unabhängig, sie verkaufen nicht und vermitteln nicht. Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert: abhängig vom ermittelten Verkehrswert nach Nr. 1.1 der Anlage zur Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse (GOGut): bis 250.000 € Verkehrswert 1.175 € zuzüglich 5,2 Promille des Wertes, über 250.000 € bis 1.000.000 € Verkehrswert 1.625 € zuzüglich 3,4 Promille des Wertes (z. B. 3.342 € netto bzw. 3.976,98 € inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer bei 505.000 € Verkehrswert)².

Kontakt: Geschäftsstelle in der LGLN Regionaldirektion Hameln-Hannover, Dorfstraße 19, 30519 Hannover, Telefon 0511 30245-427, für Verkehrswertgutachten 0511 30245-431, E-Mail gag-hm-h@lgln.niedersachsen.de, Besuch nur nach vorheriger Terminvereinbarung³. Die Kosten tragen in der Regel alle Erben anteilig. Auch für die Erbschaftsteuer kann ein solches Gutachten nützen, wenn der tatsächliche Wert unter dem Wert des Finanzamts liegt (§ 198 BewG).

Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf an?

Übernimmt ein Geschwister das Haus und zahlt die anderen aus eigenem Geld aus, gilt das steuerlich als Kauf der Anteile. Für den hinzugekauften Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für die weichenden Erben kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft. Lassen Sie das vorher von einem Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert?

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Gibt es keine Einigung, bleiben drei Wege:

• Erbteil verkaufen. Ein Erbe verkauft seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht am Haus allein. Das braucht einen Notar (§ 2033 BGB). Die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
• Vermittlung. Eine Mediation oder ein gemeinsames Gespräch mit einem Notar klärt oft mehr als Briefe von Anwälten.
• Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen, ein Gerichtsurteil ist nicht nötig (§§ 180, 181 ZVG). Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Die Teilungsversteigerung führt die Zwangsversteigerungsabteilung des Amtsgerichts durch. Die Abteilung in der Tabelle ist Amtsgericht Hannover, Zwangsversteigerungsgericht (Abteilungen 740, 741 und 743), Volgersweg 1, 30175 Hannover (zuständig für die Landeshauptstadt Hannover sowie Hemmingen, Laatzen, Langenhagen und Seelze; Versteigerungstermine im Altbau Saal 2048)⁴ zuständig.

Eine Versteigerung kann weniger bringen als ein freier Verkauf, sie kann sich hinziehen und belastet die Familie. Sie ist deshalb vor allem ein Druckmittel, um wieder ins Gespräch zu kommen. Lassen Sie sich vor einem Antrag anwaltlich beraten.

Häufige Fragen

Quellen

1. Amtsgericht Hannover, Zuständigkeiten
2. Niedersächsische Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GOGut), Anlage Gebührenverzeichnis
3. LGLN Regionaldirektion Hameln-Hannover, Geschäftsstelle Gutachterausschuss
4. Amtsgericht Hannover, Zwangsversteigerungen des Amtsgerichts Hannover
5. LGLN Regionaldirektion Hameln-Hannover, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
6. Amtsgericht Hannover, Zwangsversteigerungen