Erbe und Grundbuch
Haus auf Erbbaurecht in Hamburg geerbt: Was gilt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Die Freie und Hansestadt Hamburg gehört mit rund 4.400 aktuell im Bereich Wohnen und Gewerbe vergebenen städtischen Erbbaurechtsgrundstücken (historisch rund 5.100 vergebene Erbbaurechte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke) zu den größten kommunalen Erbbaurechtsgebern Deutschlands. Verwaltet werden die städtischen Grundstücke durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), der für die laufende Betreuung der Bestands-Erbbaurechte die Wentzel Dr. Immobilienmanagement GmbH beauftragt hat.
Was gilt in Hamburg im Einzelnen?
Nach Artikel 72 Absatz 6 der Hamburgischen Verfassung ist der Verkauf städtischer Wohngrundstücke grundsätzlich ausgeschlossen, weshalb Hamburg Wohngrundstücke im Regelfall für eine Laufzeit von 75 Jahren im Erbbaurecht vergibt (bei Mietgeschosswohnungsbau bis zu 100 Jahre). Der reguläre Erbbauzinssatz für Wohnnutzung wurde von 1,5 Prozent auf aktuell 1,3 Prozent des Bodenwertes pro Jahr gesenkt und wird alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst; alternativ ist für 75 Jahre ein Einmalentgelt in Höhe von 75 Prozent des Bodenwertes möglich.
Ein Erbbaurecht ist als grundstücksgleiches Recht vererbbar; für den Verkauf und die Belastung mit Grundpfandrechten gilt in den meisten Verträgen ein Zustimmungsvorbehalt der Stadt. Für Alterbbauberechtigte und deren gesetzliche Erben (mit Anrechnung der Selbstnutzungszeit des Erblassers auf die Mindestfrist von 15 Jahren) bietet Hamburg bei Vertragsverlängerung sozialverträgliche Modelle an, darunter eine 10-jährige Erlassstaffel mit 50 Prozent Erbbauzinserlass im ersten Jahr.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Hamburg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zahl der aktuell von der Stadt Hamburg vergebenen Erbbaurechtsgrundstücke | Rund 4.400 Grundstücke im Bereich Wohnen und Gewerbe (größter Anteil im Bereich Wohnen sind Eigenheimgrundstücke; historisch rund 5.100 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke) | 2026-03 | Quelle, S. 2 |
| Regellaufzeit städtischer Erbbaurechte für Wohngrundstücke | Grundsätzlich 75 Jahre für Wohngrundstücke und Wohnfolgeeinrichtungen (bis zu 100 Jahre für Mietgeschosswohnungsbau) | 2026-03 | Quelle, S. 4 |
| Option Einmalentgelt statt laufendem Erbbauzins | 75 Prozent des Bodenwertes für eine Laufzeit von 75 Jahren (zu Vertragsbeginn oder bei Vertragsverlängerung) | 2026-03 | Quelle, S. 4 |
| Aufwandsbeteiligung und Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechtsverträgen | Aufwandsbeteiligung bei Neubestellung: 2 Prozent des kapitalisierten Erbbauzinses, maximal 30.000 € (entfällt bei Verlängerung); Grunderwerbsteuer in Hamburg: 5,5 Prozent | 2026-03 | Quelle, S. 5 |
| Verfassungsrechtlicher Ausschluss des Verkaufs städtischer Wohngrundstücke | Artikel 72 Absatz 6 der Hamburgischen Verfassung schließt den Verkauf städtischer Wohngrundstücke grundsätzlich aus | 2026-03 | Quelle, S. 6 |
| Wertsicherungsklausel für laufende Erbbauzinsen | Anpassung regelmäßig alle 3 Jahre entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) | 2026-03 | Quelle, S. 7 |
| Regeln bei Vererbung, Verkauf und Belastung des Erbbaurechts | Erbbaurecht kann verkauft, verschenkt und vererbt werden; für Verkauf und Belastung mit Grundpfandrechten besteht in den meisten Verträgen ein Zustimmungsvorbehalt der Stadt | 2026-03 | Quelle, S. 9 |
| Gebäudeentschädigung bei Zeitablauf und beim Heimfall | Vor 2020 bestellte Wohnerbbaurechte sowie Heimfall: gewöhnlich 2/3 des gemeinen Wertes bzw. Verkehrswertes des Bauwerks; ab 2020 zur Neubebauung geschlossene Verträge bei Zeitablauf: 100 Prozent des Verkehrswertes | 2026-03 | Quelle, S. 10 |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Hamburg zuständig?
- Wentzel Dr. Immobilienmanagement GmbH (Beauftragter Dienstleister des LIG für Bestands-Erbbaurechte): Stresemannallee 102-104, 22529 Hamburg, Telefon: 040 56191-421, E-Mail: erbbaurechte@wentzel-dr.de S. 13
Was ist in Hamburg anders als anderswo?
Verfassungsrechtliches Verkaufsverbot für städtische Wohngrundstücke (Art. 72 Abs. 6 HV): Im Unterschied zu vielen anderen Kommunen darf die Stadt Hamburg ihre mit Eigenheimen bebauten Erbbaurechtsgrundstücke grundsätzlich nicht an die Erbbauberechtigten oder Erben verkaufen. Ein Kauf des Grundstücks durch die Erben ist verfassungsrechtlich im Regelfall ausgeschlossen (Quelle).
Niedriger städtischer Erbbauzinssatz von 1,3 Prozent für Wohnen: Während bundesweit viele kommunale und kirchliche Erbbaurechtsgeber 3 bis 4 Prozent Erbbauzins pro Jahr verlangen, hat Hamburg den Erbbauzinssatz für Wohnnutzung von 1,5 Prozent auf 1,3 Prozent des aktuellen Bodenwertes gesenkt, um den stark gestiegenen Hamburger Bodenwerten Rechnung zu tragen (Quelle).
Anrechnung der Wohnzeit des Erblassers für gesetzliche Erben bei Vertragsverlängerung: Läuft ein städtischer Altvertrag aus, profitieren gesetzliche Erben von den sozialverträglichen Verlängerungskonditionen (z. B. der 10-jährigen Erlassstaffel mit 50 Prozent Rabatt im ersten Jahr), weil die Selbstnutzungszeit der verstorbenen Eltern auf die geforderte Mindestwohndauer von 15 Jahren angerechnet wird (Quelle).
Frühestens fünf Jahre vor Ablauf verhandelbare Verlängerung (Ausnahme bei Verkauf): Eine Verlängerung eines bestehenden städtischen Erbbaurechts ist in Hamburg grundsätzlich frühestens fünf Jahre vor Vertragsablauf möglich; soll das geerbte Erbbaurecht jedoch verkauft werden und reicht die Restlaufzeit für die Immobilienfinanzierung der Käufer nicht aus, prüft der LIG im Einzelfall auch eine vorzeitige Verlängerung (Quelle).
Wie gehen Sie in Hamburg am besten vor?
- Im Erbbaugrundbuch Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte nachlesen.
- Den Erbbaurechtsgeber über den Erbfall informieren.
- Vor einem Verkauf klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss.
- Die Restlaufzeit bei der Wertermittlung berücksichtigen, sie beeinflusst den Preis stark.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Können wir als Erben das städtische Grundstück unseres Elternhauses in Hamburg vom LIG abkaufen?
Beantwortet durch: Fakt 28-07. Herkunft der Frage: Erbbaurechtsbroschüre des LIG Hamburg zur Rechtslage nach Artikel 72 Absatz 6 der Hamburgischen Verfassung (Quelle).
Brauchen wir für den Eintritt in das Erbbaurecht nach dem Erbfall oder für den anschließenden Hausverkauf die Zustimmung der Stadt Hamburg?
Beantwortet durch: Fakt 28-02, 28-09. Herkunft der Frage: Informationen des LIG zu Verkauf, Vererbung und Zustimmungsvorbehalt (Quelle).
Wie hoch ist der Erbbauzins bei einer Vertragsverlängerung mit der Stadt Hamburg für ein Einfamilienhaus?
Beantwortet durch: Fakt 28-03, 28-05, 28-11. Herkunft der Frage: LIG-Broschüre zu aktuellen Konditionen bei Neuvergabe und Verlängerung von Wohnerbbaurechten (Quelle).
Werden die Jahre, in denen unsere verstorbenen Eltern im Haus gewohnt haben, für die sozialverträgliche Erbbauzins-Staffel angerechnet?
Beantwortet durch: Fakt 28-11. Herkunft der Frage: Regelung für Alterbbauberechtigte und gesetzliche Erben in der LIG-Erbbaurechtsbroschüre (Quelle).
Welche Entschädigung zahlt die Stadt Hamburg für das Haus, wenn das Erbbaurecht ausläuft und nicht verlängert wird?
Beantwortet durch: Fakt 28-10. Herkunft der Frage: LIG-Broschüre zum Ende der Vertragslaufzeit und zur Verkehrswertentschädigung bei Alt- und Neuverträgen (Quelle).
An wen müssen wir uns wenden, wenn wir Fragen zu einem laufenden städtischen Erbbaurechtsvertrag haben?
Beantwortet durch: Fakt 28-02. Herkunft der Frage: Kontaktseite in der Erbbaurechtsbroschüre des LIG und zu Wentzel Dr. Immobilienmanagement GmbH (Quelle).