Erbe
Eigentumswohnung in Hamburg geerbt: Was jetzt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
In Hamburg wurden 2025 laut Gutachterausschuss 5.543 Eigentumswohnungen verkauft, davon 747 Neubau-Erstverkäufe. Die verkauften Wohnungen kosteten im Mittel 515.000 Euro bei 76 m² und 6.345 Euro je m²; sie waren im Schnitt 53 Jahre alt. Für die typische geerbte Wohnung zählen Baujahr und Lage: Eine Wohnung der Baujahre 1960 bis 1979 kostete in Mittlerer Lage 4.152 Euro je m², in Guter Lage 5.699 Euro je m² und in Bevorzugter Lage 8.913 Euro je m².
Was gilt in Hamburg im Einzelnen?
Größere Wohnungen erzielen nach dem Modell des Gutachterausschusses einen leicht höheren Quadratmeterpreis. Wer die Wohnung vermietet, erzielt laut Mietenspiegel 2025 im Median 9,94 Euro je m² nettokalt; bei Wohnungen von 66 bis unter 91 m² sind es 9,64 Euro je m².
Eine bereits vermietete Wohnung erzielt beim Verkauf deutlich weniger: Bei 2 Prozent Mietrendite beträgt der amtliche Abschlag 24 Prozent. Laut Zensus 2022 gehören 18,7 Prozent der Hamburger Wohnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Hamburg?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zahl der verkauften Eigentumswohnungen in Hamburg 2025 (darunter Neubau-Erstverkäufe) | 5.543 Kaufverträge, darunter 747 Neubau-Erstverkäufe, also rund 4.796 Weiterverkäufe gebrauchter Wohnungen; 51 Prozent der Verkäufe wurden durch Makler vermittelt | 2025 | Quelle, S. 38 |
| Durchschnittswerte der 2025 verkauften Eigentumswohnungen | Gesamtkaufpreis 515.000 €, Alter 53 Jahre, Wohnfläche 76 m², 6.345 €/m² (Stichprobe 3.115); 2024: 520.000 €, 50 Jahre, 77 m², 6.283 €/m² | 2025 | Quelle, S. 41 |
| Preis einer Standard-Altbauwohnung (Baujahr 1900, 80 m², 1. OG, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, mittlere Lage) | 441.000 € (2025) nach 420.000 € (2024) und 499.000 € (2022); Standard-Neubauwohnung 80 m² mit Fahrstuhl und Einbauküche: 674.000 € (2025) | 2025-07-01 | Quelle, S. 41 |
| Preise gebrauchter Eigentumswohnungen 2025 nach Baujahr in Mittlerer Lage (Euro je m² Wohnfläche) | Bis 1919: 5.656; 1920 bis 1939: 4.674; 1940 bis 1959: 4.664; 1960 bis 1979: 4.152 (350 Kauffälle); 1980 bis 1989: 4.374; 1990 bis 1999: 4.615; 2000 bis 2009: 5.019; 2010 bis 2019: 5.957; ab 2020: 7.530 €/m² | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Preise gebrauchter Eigentumswohnungen 2025 nach Baujahr in Guter Lage (Euro je m² Wohnfläche) | Bis 1919: 7.068; 1920 bis 1939: 6.575; 1940 bis 1959: 5.886; 1960 bis 1979: 5.699; 1980 bis 1989: 5.803; 1990 bis 1999: 6.210; 2000 bis 2009: 7.112; 2010 bis 2019: 8.078; ab 2020: 9.521 €/m² | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Preise gebrauchter Eigentumswohnungen 2025 nach Baujahr in Schlechter, Mäßiger und Bevorzugter Lage (Euro je m²) | 1960 bis 1979: schlecht 3.383, mäßig 3.574, bevorzugt 8.913; 1980 bis 1989: schlecht 3.863, mäßig 3.379, bevorzugt 7.573; bis 1919 bevorzugt 9.186; 2010 bis 2019: schlecht 4.804, mäßig 5.467, bevorzugt 12.924 €/m² | 2025 | Quelle, S. 42 |
| Einfluss der Wohnungsgröße auf den Quadratmeterpreis (Wohnflächenfaktor im Gebäudefaktormodell) | Faktor = 0,9552 + 0,00056 × Wohnfläche; 40 m²: 0,977; 60 m²: 0,989; 80 m²: 1,000; 100 m²: 1,011; 120 m²: 1,022 (größere Wohnungen erzielen also leicht höhere Quadratmeterpreise) | 2026 | Quelle, S. 173 |
| Gebäudefaktormodell für Eigentumswohnungen: Basiswert und Lagefaktor | Basiswert 2.990 €/m² Wohnfläche, multipliziert unter anderem mit Lagefaktor (NormBRW18 / 1.100)^0,5158, Alters-, Baujahrs-, Geschoss-, Ausstattungs-, Wohnflächen-, Modernisierungs-, Stadtteil- und Aktualisierungsfaktor; gilt für frei verfügbare Wohnungen in ganz Hamburg ohne Neuwerk | 2026 | Quelle, S. 172 |
| Baujahrsfaktoren für Eigentumswohnungen (Baujahr ab 1980 = 1) | Bis 1919: 1,29; 1920 bis 1929: 1,20; 1930 bis 1939: 1,21; 1940 bis 1949: 1,16; 1950 bis 1959: 1,09; 1960 bis 1969: 0,99; 1970 bis 1979: 0,96; ab 1980: 1,00 | 2026 | Quelle, S. 173 |
| Zu- und Abschläge für Lage im Haus und Ausstattung (Gebäudefaktormodell) | Erdgeschosswohnung 0,98; Dachgeschosswohnung 1,03; Einbauküche 1,04; Aufzug 1,05; Erstbezug 1,09 | 2026 | Quelle, S. 172 bis 173 |
| Modernisierungsfaktor für Eigentumswohnungen | 1,00 + 0,013 × (individuelle Modernisierungspunktzahl minus baujahrstypische Punktzahl); baujahrstypisch 1960 bis 1969: 5,1 Punkte, 1970 bis 1979: 4,5 Punkte, 1980 bis 1989: 2,8 Punkte | 2026 | Quelle, S. 174 |
| Abschlag für vermietete Eigentumswohnungen (Umrechnungsfaktor) | Verkehrswert vermietet / unvermietet = 0,6578 + 0,0513 × Rendite in Prozent (Rendite = marktübliche Jahresnettokaltmiete × 100 / Verkehrswert unvermietet); Abschlag bei 2 Prozent Rendite 24 Prozent, bei 3 Prozent 19 Prozent, bei 4 Prozent 14 Prozent, ab 6,7 Prozent 0 Prozent | 2026 | Quelle, S. 179 |
| Wert eines Tiefgaragenstellplatzes (Gebäudefaktor Stückpreis) | 23.207 € × (NormBRW18 / 1.100)^0,4224 × Aktualisierungsfaktor; Einzelgarage 15.130 €, offener Stellplatz 11.305 € jeweils als Basiswert | 2026 | Quelle, S. 181 |
| Mietniveau Hamburger Mietenspiegel 2025 nach Wohnflächenklasse (Median Nettokaltmiete) | Gesamt 9,94 €/m² (2/3-Spanne 7,54 bis 14,25); bis unter 41 m²: 10,34; 41 bis unter 66 m²: 9,38; 66 bis unter 91 m²: 9,64; ab 91 m²: 12,47 €/m² | 2025-04-01 | Quelle, S. 42 |
| Mietniveau Hamburger Mietenspiegel 2025 nach Baualtersklasse (Median Nettokaltmiete) | Bis 1918: 12,25; 1919 bis 20.06.1948: 9,51; 21.06.1948 bis 1960: 8,74; 1961 bis 1967: 7,88; 1968 bis 1977: 8,62; 1978 bis 1993: 9,84; 1994 bis 2010: 11,69; 2011 bis 2015: 15,32; 2016 bis 2020: 15,32; 2021 bis 2024: 17,56 €/m² | 2025-04-01 | Quelle, S. 42 |
| Anteil der Wohnungen im Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften (Zensus 2022) | 18,7 Prozent der Hamburger Wohnungen gehörten einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümer:innen (Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt); 34,1 Prozent in Privatbesitz; Wohnungsbestand insgesamt 985.422 | 2022-05-15 | Quelle |
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