Erbengemeinschaft
Geschwister auszahlen beim Elternhaus in Dortmund: Wie geht das?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Will ein Miterbe das geerbte Elternhaus oder die Eigentumswohnung in Dortmund allein übernehmen und seine Geschwister auszahlen, stehen rechtlich zwei Wege zur Verfügung: der notarielle Erbauseinandersetzungsvertrag (bzw. Erbteilskaufvertrag nach §§ 2042, 2033 Abs. 1 BGB, zwingend vor einem Notar zu beurkunden) oder die Abschichtung (einvernehmliches Ausscheiden eines Miterben aus der Erbengemeinschaft gegen Abfindung, wodurch sein Erbteil den verbleibenden Miterben im Wege der Anwachsung zufällt).
Was gilt in Dortmund im Einzelnen?
In beiden Fällen greifen in Dortmund zwei erhebliche gesetzliche Kostenprivilegien: Erstens ist der Grundstückserwerb durch Miterben zur Teilung eines Nachlasses nach § 3 Nr. 3 GrEStG vollständig von der nordrhein-westfälischen Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 Prozent befreit. Zweitens ist die anschließende Eintragung des übernehmenden Miterben als neuer Alleineigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Dortmund (Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund) nach Anmerkung Absatz 1 zu KV 14110 GNotKG vollständig gebührenfrei, sofern der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall eingereicht wird.
Als neutrale Berechnungsgrundlage für die Abfindungshöhe dienen in Dortmund die amtlichen Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 (im Gesamtdurchschnitt 513.708 € für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 148 m² Wohnfläche zu 3.471 €/m², 440.000 € für ein Bestands-Einfamilienhaus der Baujahre 1950 bis 1974 sowie 185.562 € für eine selbstgenutzte Bestands-Eigentumswohnung mit 78 m² zu 2.379 €/m²) oder ein amtliches Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Dortmund (Markt 6-8).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Dortmund?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Amtliche Referenzpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Dortmund als Basis der Auszahlung (Berichtsjahr 2025) | Freistehendes Einfamilienhaus Gesamtdurchschnitt (88 Kauffälle): Ø 148 m² Wohnfläche, Ø 3.471 €/m², rechnerisch 513.708 €; Bestands-EFH Baujahre 1950 bis 1974 (147 m²): Ø 440.000 €; selbstgenutzte Bestands-Eigentumswohnung (371 Kauffälle): Ø 78 m², Ø 2.379 €/m², rechnerisch 185.562 € | 2025-12-31 | Quelle, S. 40 |
| Vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) bei Erbauseinandersetzung unter Geschwistern (§ 3 Nr. 3 GrEStG) | Grundstückserwerbe durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zur Teilung eines Nachlasses sind von der 6,5-prozentigen Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen befreit | 2026-11 | Quelle |
| Grunderwerbsteuerfreiheit auch bei Zwischenschritt über Bruchteilseigentum in derselben Urkunde (FG Münster, 8 K 809/18 GrE) | Heben Geschwister in einer einheitlichen Notarurkunde die Erbengemeinschaft auf und übertragen unmittelbar anschließend den Miteigentumsanteil gegen Ausgleichszahlung auf ein Geschwisterkind als Alleineigentümer, greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG | 2020-10-29 | Quelle |
| Gebührenfreie Eigentumsumschreibung im Grundbuch Dortmund binnen 2 Jahren auch nach Erbauseinandersetzung (KV 14110 Anm. 1 GNotKG) | Die Eintragung eines Miterben als Alleineigentümer beim Grundbuchamt Dortmund ist gebührenfrei, wenn der Antrag im Anschluss an eine Erbauseinandersetzung binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird | 2026-11 | Quelle |
| Zuständiges Grundbuchamt in Dortmund für die Umschreibung auf den übernehmenden Miterben | Amtsgericht Dortmund, Grundbuchamt (Abteilungen 25 und 26), Neubau Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Telefon 0231 926-23025, Sprechzeiten Mo bis Fr 08:00 bis 12:00 Uhr, Di 13:00 bis 15:00 Uhr) | 2026-11 | Quelle |
| Gesetzliche Notargebühren für Erbauseinandersetzungs- und Übertragungsverträge (KV 21100, 22110, 22200 GNotKG) | Beurkundungsverfahren für Verträge: 2,0 Gebühr nach Tabelle B (KV 21100, Mindestgebühr 120,00 €); Vollzugsgebühr: 0,5 Gebühr (KV 22110); Betreuungsgebühr: 0,5 Gebühr (KV 22200); jeweils zzgl. Auslagen und 19 % Umsatzsteuer (KV 32014) | 2026-11 | Quelle |
| Notarielle und grundbuchliche Kosten einer Grundschuldbestellung zur Finanzierung der Auszahlung | Nimmt der übernehmende Miterbe zur Auszahlung der Geschwister ein Bankdarlehen auf, erfordert die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III eine notarielle Grundschuldbestellungsurkunde (1,0 Gebühr nach KV 21200 GNotKG) sowie eine Grundbucheintragung (1,0 Gebühr nach KV 14121 GNotKG nach dem Grundschuldnennbetrag) | 2026-11 | Quelle |
| Neutrale Wertermittlung für die Geschwisterauszahlung beim Gutachterausschuss Dortmund | Jeder Miteigentümer oder Pflichtteilsberechtigte kann beim Gutachterausschuss Dortmund (Markt 6 bis 8, 44137 Dortmund, Tel. 0231 50-24113) ein amtliches Verkehrswertgutachten zum Zweck der Erbregelung oder Pflichtteilsberechnung beantragen (Grundgebühr: 0,2 % vom Wert + 1.400,00 € zzgl. 19 % USt) | 2026-11 | Quelle, S. 1 |
| Steuerliche Behandlung der Ausgleichszahlung beim Erbschaftsteuerfinanzamt Bochum-Süd | Für Dortmund ist zentral das Finanzamt Bochum-Süd (Königsallee 21, 44789 Bochum) zuständig; der Kinderfreibetrag beträgt 400.000,00 € je Kind (Steuerklasse I), bei Selbstnutzung des Familienheims durch ein Kind für mindestens 10 Jahre bleibt die Immobilie bis 200 m² Wohnfläche nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei | 2026-11 | Quelle |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Dortmund zuständig?
- Amtsgericht Dortmund - Grundbuchamt (Abteilungen 25 und 26): Dienstgebäude: Neubau Gerichtsplatz 1, 44135 Dortmund (Postanschrift: Postfach 10 50 27, 44047 Dortmund). Kontakt: Telefon 0231 926-23025 (Abteilung 25), Sprechzeiten Montag bis Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr, Dienstag 13:00 bis 15:00 Uhr. URL: Quelle.
Was ist in Dortmund anders als anderswo?
Wichtige Rechtsprechung des Finanzgerichts Münster (8 K 809/18 GrE) für Westfalen und Dortmund: In der notariellen Praxis in Westfalen kommt es vor, dass Geschwister die Erbengemeinschaft in einer Urkunde zunächst in Bruchteilseigentum umwandeln und im selben Vertrag den Bruchteil gegen Ausgleichszahlung auf ein Geschwisterkind übertragen. Das für Dortmund zuständige Finanzgericht Münster hat mit Urteil vom 29. Oktober 2020 (8 K 809/18 GrE) klargestellt, dass ein solches einheitliches Vertragswerk ohne Zwischeneintragung im Grundbuch vollständig unter die Grunderwerbsteuerbefreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG fällt (Quelle).
Doppelte Kostenersparnis innerhalb der ersten 2 Jahre nach dem Erbfall: Werden sich Geschwister in Dortmund innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des längerlebenden Elternteils einig, spart der übernehmende Miterbe sowohl die 6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW (§ 3 Nr. 3 GrEStG) als auch die volle 1,0-Grundbuchgebühr beim Amtsgericht Dortmund für die Eigentumsumschreibung (Quelle, Quelle).
Wie gehen Sie in Dortmund am besten vor?
- Eine Wertspanne einholen, der alle Geschwister vertrauen.
- Die Auszahlung nach Erbquoten berechnen und die Finanzierung klären.
- Die Erbauseinandersetzung notariell beurkunden lassen.
- Die Auseinandersetzung unter Miterben ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
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Kostenlose ErsteinschätzungHäufige Fragen
Wie hoch ist die Auszahlungssumme an meine Geschwister bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung in Dortmund?
Beantwortet durch Fakt 32-01 und Berechnungstabelle 1. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Dortmund, Quelle (S. 40 und S. 56).
Muss ich in Dortmund 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister für das Elternhaus auszahle?
Beantwortet durch Fakt 32-02 und 32-03. Quellen: Finanzverwaltung NRW, Quelle und Urteil des FG Münster vom 29.10.2020 (8 K 809/18 GrE), Quelle.
Ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beim Amtsgericht Dortmund auch dann kostenlos, wenn zunächst eine Erbauseinandersetzung unter Geschwistern stattfindet?
Beantwortet durch Fakt 32-04 und 32-05. Quelle: Anlage 1 GNotKG KV 14110 Anmerkung Absatz 1, Quelle.
Wie hoch sind die Notarkosten nach GNotKG für den Erbauseinandersetzungs- bzw. Übertragungsvertrag in Dortmund?
Beantwortet durch Fakt 32-06 und Berechnungstabelle 2. Quelle: Anlage 1 und Anlage 2 GNotKG, Quelle.
Wie kommen Geschwister in Dortmund zu einem fairen Auszahlungspreis, wenn sie sich über den Wert des Elternhauses uneinig sind?
Beantwortet durch Fakt 32-08. Quelle: Antragsformular Gutachterausschuss Dortmund, Quelle (S. 1).