Leerstand
Darf das Elternhaus in Berlin leer stehen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
In Berlin gilt im gesamten Stadtgebiet das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) in Verbindung mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Danach ist ein Wohnungs- oder Hausleerstand von mehr als drei Monaten grundsätzlich verboten und genehmigungspflichtig; werden Sanierungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt, beträgt die genehmigungsfreie Frist bis zu zwölf Monate (§ 2 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG).
Was gilt in Berlin im Einzelnen?
Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot sind Ordnungswidrigkeiten und können nach § 7 Abs. 4 ZwVbG mit einem Bußgeld von bis zu 500.000,00 Euro geahndet werden. Zuständig für Leerstandsanzeigen, Negativatteste (77,00 € bis 693,00 €) und Leerstandsgenehmigungen (77,00 € bis 693,00 €) sind die Wohnungsämter der zwölf Berliner Bezirksämter; Hinweise auf leerstehenden Wohnraum nimmt das Land Berlin über den gebührenfreien Online-Leerstandsmelder entgegen.
Wird ein geerbtes Haus nicht vermietet, sondern von Erben neben dem Hauptwohnsitz als Zweitwohnung vorgehalten, erhebt das zentral zuständige Finanzamt Mitte/Tiergarten seit dem 1. Januar 2025 eine Zweitwohnungsteuer von 20 Prozent der Nettokaltmiete (bei Eigentum angesetzt nach dem Berliner Mietspiegel).
Zudem bleiben Eigentümer und Erbengemeinschaften auch während eines Leerstands nach § 3 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes (StrReinG) für die Verkehrssicherung und den Winterdienst auf dem Gehweg vor dem Grundstück verantwortlich.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Berlin?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Gesetzliche Leerstandsfrist ohne Sanierung (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG) | Maximal 3 Monate; Leerstand über 3 Monate hinaus gilt als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung | 2026-11 | Quelle |
| Gesetzliche Leerstandsfrist bei Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG) | Bis zu 12 Monate genehmigungsfrei bei Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten | 2026-11 | Quelle |
| Bußgeldrahmen bei ungenehmigtem Leerstand oder Zweckentfremdung (§ 7 Abs. 4 ZwVbG) | Bis zu 500.000,00 Euro je Ordnungswidrigkeit | 2026-11 | Quelle |
| Voraussetzungen für eine Ausnahmegenehmigung (§ 3 Abs. 1 ZwVbG) | Vorrangige öffentliche Interessen oder überwiegende schutzwürdige private Interessen (z. B. nachgewiesene Verkaufs- oder Erbauseinandersetzungsbemühungen, laufende Bauanträge) oder Ersatzwohnraum / Ausgleichszahlung | 2026-11 | Quelle |
| Verwaltungsgebühr für ein Negativattest bei Wohnraum-Zweckentfremdung | 77,00 Euro bis 231,00 Euro je Wohnung (ohne Renditeberechnung) bzw. 231,00 Euro bis 693,00 Euro je Wohnung (mit Renditeberechnung) | 2026-11 | Quelle |
| Verwaltungsgebühr für Genehmigung von Abriss / Beseitigung von Wohnraum | 205,00 Euro je Wohneinheit (ohne Renditeberechnung) bzw. 307,00 Euro je Wohneinheit (mit Renditeberechnung) | 2026-11 | Quelle |
| Zweitwohnungsteuer Berlin: Steuersatz ab 01.01.2025 (BlnZwStG) | 20 Prozent der Nettokaltmiete seit dem 01.01.2025 (bis 31.12.2024: 15 Prozent) | 2025-01-01 | Quelle |
| Zweitwohnungsteuer bei Eigentum (selbst vorgehaltenes Haus / Wohnung) | Bemessungsgrundlage ist die ortsübliche Nettokaltmiete aus dem Berliner Mietspiegel | 2025-01-01 | Quelle |
| Zuständige Behörde für die Berliner Zweitwohnungsteuer | Zentral für ganz Berlin: Finanzamt Mitte/Tiergarten - Zweitwohnungsteuerstelle | 2026-11 | Quelle |
| Anliegerpflichten bei Leerstand (Winterdienst, Streusalzverbot, Eckgrundstücke) | Räum- und Streupflicht durch Grundstückseigentümer auf Gehwegen (1,0 m bzw. 1,5 m Breite in Klassen 1 und 2) bis 07:00 Uhr (Sonn-/Feiertag 09:00 Uhr); absolutes Streusalzverbot | 2026-11 | Quelle |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Berlin zuständig?
- Wohnungsämter der 12 Berliner Bezirksämter (Arbeitsgebiete Zweckentfremdung von Wohnraum): Örtlich zuständig nach Lage des Grundstücks (z. B. Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnungsamt, Mathilde-Jacob-Platz 1, 10551 Berlin, Telefon 030 9018-20, E-Mail zweckentfremdung@ba-mitte.berlin.de), [Website] (Quelle)
- Finanzamt Mitte/Tiergarten - Zweitwohnungsteuerstelle (zentral für ganz Berlin): Otto-Braun-Straße 70, 10178 Berlin, Telefon 030 9024-220, Sprechzeiten Dienstag und Mittwoch 08:00 bis 14:00 Uhr, Donnerstag 12:00 bis 18:00 Uhr, [Website] (Quelle)
- Ordnungsämter der 12 Berliner Bezirksämter (Überwachung Straßenreinigungs- und Winterdienstpflicht): Örtlich zuständig nach Belegenheitsbezirk (z. B. Ordnungsamt Treptow-Köpenick, Salvador-Allende-Straße 80 A, 12559 Berlin), [Website] (Quelle)
Was ist in Berlin anders als anderswo?
Kurze Drei-Monats-Frist bei Leerstand im gesamten Stadtgebiet: Während viele Bundesländer entweder kein Zweckentfremdungsgesetz haben oder erst ab sechs Monaten Leerstand eingreifen, greift in ganz Berlin bereits nach drei Monaten Leerstand die Genehmigungspflicht nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG. Erbengemeinschaften, die wegen fehlenden Erbscheins, Grundbuchberichtigung oder Verkaufsabwicklung länger als drei Monate leerstehen lassen müssen, benötigen frühzeitig eine befristete Leerstandsgenehmigung oder ein Negativattest des bezirklichen Wohnungsamts (Quelle).
Erhöhung der Zweitwohnungsteuer auf 20 Prozent seit 2025: Wer als Erbe außerhalb Berlins wohnt und das Berliner Elternhaus als Zweitwohnsitz anmeldet, zahlt seit dem 1. Januar 2025 20 Prozent der nach dem Berliner Mietspiegel angesetzten Jahresnettokaltmiete an das zentral zuständige Finanzamt Mitte/Tiergarten (Quelle).
Wie gehen Sie in Berlin am besten vor?
- Prüfen, ob die Stadt eine Satzung gegen Zweckentfremdung hat und ab wann Leerstand meldepflichtig ist.
- Gründe für den Leerstand festhalten: Nachlassabwicklung, Sanierung, Verkaufsbemühungen.
- Bei Zweifeln eine Bestätigung der Behörde beantragen.
- Klären, ob als Zweitwohnung genutzter Wohnraum Zweitwohnungsteuer auslöst.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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