Haus und Auflagen
Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht in Berlin: Was müssen Erben wissen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Berlin steuert bauliche Veränderungen, Wohnungsumwandlungen und Grundstücksverkäufe im Bestand über ein engmaschiges Instrumentarium des besonderen Städtebaurechts. Über Rechtsverordnungen der Bezirke sind derzeit 82 soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) festgelegt, in denen Rückbau, Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen und wertsteigernde Modernisierungen einer gesonderten bezirklichen Genehmigung bedürfen.
Was gilt in Berlin im Einzelnen?
Für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gelten in Berlin zwei sich ergänzende Rechtsverordnungen: In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten greift die Umwandlungsverordnung 2025 (13.03.2025 bis 12.03.2030) für Bestandsgebäude mit bis zu fünf Wohnungen, während seit dem 1. Januar 2026 zusätzlich die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in ganz Berlin für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt.
Beim Verkauf jedes Grundstücks in Berlin prüft das bezirkliche Stadtentwicklungsamt ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB); die Ausübungsfrist beträgt drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB), und das für die Grundbuchumschreibung zwingend benötigte Negativzeugnis kostet 100,00 Euro (Bearbeitungsdauer rund drei Wochen). Zusätzlich bestehen in Berlin zehn förmlich festgelegte Sanierungsgebiete (neun Gebiete der 12., 14. und 15.
Rechtsverordnung mit 3.237 Grundstücken sowie Teilbereiche in Niederschöneweide), in denen Grundstücksverkäufe, Belastungen und Baumaßnahmen nach §§ 144, 145 BauGB genehmigungspflichtig sind.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Berlin?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutz) in Berlin | 82 soziale Erhaltungsgebiete (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), festgelegt durch Rechtsverordnungen der Bezirke | 2026-11 | Quelle |
| Genehmigungspflichtige Maßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten | Abbruch, Änderung (z. B. Luxusmodernisierung, Wohnungszusammenlegung, Grundrissänderung) und Nutzungsänderung von Wohnraum (§ 172 BauGB i. V. m. VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) | 2026-04-17 | Quelle |
| Stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB | Seit 01.01.2026 stadtweiter Genehmigungsvorbehalt im gesamten Land Berlin für Bestandsgebäude mit mehr als 5 Wohnungen | 2026-01-01 | Quelle |
| Frist zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) | 3 Monate ab Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrags | 2026-11 | Quelle |
| Gebühr und Bearbeitungszeit für das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht | 100,00 Euro je Antrag (Tarifstelle 14.2 BauGebO); durchschnittliche Bearbeitungszeit circa 3 Wochen | 2026-11 | Quelle |
| Abwendungsvereinbarungen beim Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten | Käufer können die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung (§ 27 BauGB, Rundschreiben SenStadt IV Nr. 2/2026) abwenden | 2026-01 | Quelle |
| Zahl und Umfang der laufenden Sanierungsgebiete (§ 142 BauGB) in Berlin | 9 laufende Sanierungsgebiete der 12., 14. und 15. Rechtsverordnung (3.237 Grundstücke auf 646 ha) plus Restbereiche des Sanierungsgebiets Niederschöneweide (zusammen 10 Gebiete; Rathausblock seit 2023 Stadtumbaugebiet) | 2024-08-08 | Quelle, S. 11 |
| Liste der neun Sanierungsgebiete der 12., 14. und 15. Rechtsverordnung | Mitte: Turmstraße, Wedding/Müllerstraße, Nördliche Luisenstadt, Badstraße/Pankstraße; Friedrichshain-Kreuzberg: Südliche Friedrichstadt; Pankow: Langhansstraße; Spandau: Wilhelmstadt; Neukölln: Karl-Marx-Straße/Sonnenallee; Lichtenberg: Frankfurter Allee Nord | 2024-08-08 | Quelle, S. 11 |
| Sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht und Ausgleichsbetrag (§§ 143 bis 155 BauGB) | Sanierungsvermerk im Grundbuch (§ 143 BauGB); Genehmigungspflicht für Verkauf, Belastung, Teilung, Mietverträge über 1 Jahr und Baumaßnahmen (§§ 144, 145 BauGB); Festsetzung des Ausgleichsbetrags (§ 154 BauGB) binnen 3 Jahren nach Aufhebung | 2024-08-08 | Quelle |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Berlin zuständig?
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen - Referat IV C (Stadterneuerung, Soziales Erhaltungsrecht und Sanierungsrecht): Württembergische Straße 6, 10707 Berlin, Telefon 030 90173-4940, [Website] (Quelle)
- Stadtentwicklungsämter (Fachbereiche Stadtplanung) der 12 Berliner Bezirksämter: Örtlich zuständig für Erhaltungsrechtliche Genehmigungen (§ 172 BauGB), Umwandlungsgenehmigungen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 und § 250 BauGB), Vorkaufsrechtsprüfung / Negativzeugnisse (§ 28 BauGB) sowie sanierungsrechtliche Genehmigungen (§ 144 BauGB), [Website] (Quelle)
Was ist in Berlin anders als anderswo?
Doppeltes Umwandlungsverbot (in Milieuschutzgebieten ab der 1. Wohnung, stadtweit ab 6 Wohnungen): Während § 250 BauGB bundesweit erst bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ansetzt (in Berlin seit 01.01.2026 stadtweit in Kraft), erfasst die Berliner Umwandlungsverordnung 2025 innerhalb der 82 sozialen Erhaltungsgebiete auch kleinere Mehrfamilienhäuser mit bis zu fünf Wohnungen. Eine Erbengemeinschaft kann ein Zinshaus in Berlin daher fast nirgendwo ohne behördliche Genehmigung in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen (Quelle).
Praxis des Vorkaufsrechts in den 82 Milieuschutzgebieten: In Berlin entfällt die überwiegende Zahl der Vorkaufsrechtsprüfungen auf soziale Erhaltungsgebiete; die Senatsverwaltung regelt die Kriterien für Abwendungsvereinbarungen in einem eigenen Rundschreiben (Quelle).
Aufhebung des Sanierungsgebiets Rathausblock durch OVG/BVerwG und Überführung in ein Stadtumbaugebiet: Das 2016 per 13. Rechtsverordnung festgelegte Sanierungsgebiet Rathausblock (Friedrichshain-Kreuzberg) wurde vom OVG Berlin-Brandenburg am 10.01.2023 (rechtskräftig durch BVerwG am 05.02.2024) für unwirksam erklärt und vom Senat als Stadtumbaugebiet neu gefasst (Quelle).
Wie gehen Sie in Berlin am besten vor?
- Prüfen, ob das Haus in einem Erhaltungs- oder Milieuschutzgebiet liegt.
- Für Umbau, Abriss oder Umwandlung in Eigentumswohnungen die Genehmigung klären.
- Beim Verkauf prüft die Stadt ihr Vorkaufsrecht, der Notar fragt das ab.
- Die Frist für die Entscheidung der Stadt in den Zeitplan des Verkaufs einrechnen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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