Erbe und Grundbuch
Haus auf Erbbaurecht in Berlin geerbt: Was gilt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Im Land Berlin sind auf landeseigenen und mittelbar landeseigenen Grundstücken laut parlamentarischer Erhebung des Berliner Senats (Drs. 19/20379 vom 01.10.2024) insgesamt 4.275 Erbbaurechte grundbuchlich erfasst. Davon entfallen 1.701 Erbbaurechte auf die landeseigene BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH, 2.410 Erbbaurechte auf die zwölf Berliner Bezirksämter (mit den Schwerpunkten Neukölln mit 1.312, Spandau mit 552 und Tempelhof-Schöneberg mit 400 Erbbaurechten) sowie 164 Erbbaurechte auf weitere Landesunternehmen und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften.
Was gilt in Berlin im Einzelnen?
Das Land Berlin und die BIM erzielen aus Erbbaurechtsverträgen jährliche Einnahmen von zusammen rund 44,5 Millionen Euro (2024: 34,26 Mio. € BIM und 10,27 Mio. € Bezirksämter). Nach dem Senatsbeschluss vom 8.
Juni 2021 beträgt der marktübliche nutzungsspezifische Erbbauzinssatz des Landes Berlin 4,0 Prozent für Eigenheime und Eigentumswohnungen (bei einer Standardlaufzeit von bis zu 75 Jahren), 1,8 Prozent für den Geschosswohnungsbau (Standardlaufzeit bis zu 99 Jahren), 1,8 Prozent für gemeinnützige soziale, kulturelle und sportliche Nutzung (bis zu 40 Jahren) sowie 2,7 Prozent für Gewerbe und Industrie (bis zu 65 Jahren). Während der Übergang eines Erbbaurechts im Erbfall kraft Gesetzes (§ 1922 BGB) ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgt, bedürfen der freihändige Verkauf und die Grundschuldbelastung regelmäßig der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers (§ 5 ErbbauRG), wobei das Land Berlin einer Belastung grundsätzlich bis zu 60 Prozent des Erbbaurechtswerts (hilfsweise 70 Prozent des Bauwerkswerts) zustimmt.
Welche Zahlen und Regeln gelten in Berlin?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zahl der Erbbaurechte bei der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH | 1.701 Erbbaurechte | 2024-10-01 | Quelle, S. 3 |
| Zahl der Erbbaurechte bei den 12 Berliner Bezirksämtern | 2.410 Erbbaurechte gesamt (darunter Neukölln 1.312, Spandau 552, Tempelhof-Schöneberg 400, Marzahn-Hellersdorf 27, Pankow 22, Treptow-Köpenick 22, Friedrichshain-Kreuzberg 20, Mitte 15, Charlottenburg-Wilmersdorf 15, Lichtenberg 13, Steglitz-Zehlendorf 12, Reinickendorf 0) | 2024-10-01 | Quelle, S. 4 |
| Zahl der Erbbaurechte bei landeseigenen Wohnungsunternehmen und weiteren Landesgesellschaften | 164 Erbbaurechte (degewo 70, Gewobag 28, Wista 16, Gesobau 13, HOWOGE 12, WBM 10, STADT UND LAND 9, BEN/Stromnetz 5, BEHALA 1) | 2024-10-01 | Quelle, S. 3 bis 4 |
| Erbbauzinssatz des Landes Berlin für Eigenheime und Eigentumswohnungen | 4,0 Prozent jährlich (Senatsbeschluss vom 08.06.2021) | 2021-06-08 | Quelle |
| Erbbauzinssätze des Landes Berlin für Geschosswohnungsbau, Gemeinnützigkeit und Gewerbe | Geschosswohnungsbau: 1,8 %; Gemeinnützige soziale, kulturelle und sportliche Nutzung: 1,8 %; Gewerbe, Industrie und Sonstiges: 2,7 % | 2021-06-08 | Quelle |
| Standardlaufzeiten von Erbbaurechtsverträgen des Landes Berlin | Eigenheime und Eigentumswohnungen: bis zu 75 Jahre; Geschosswohnungsbau: bis zu 99 Jahre; Gewerbe/Industrie: bis zu 65 Jahre; Gemeinnützige Nutzung: bis zu 40 Jahre | 2021-06-08 | Quelle |
| Zustimmung des Landes Berlin zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG) | Grundsätzlich bis zu 60 % des Wertes des Erbbaurechts (hilfsweise 70 % des Bauwerkswerts) nebst bis zu 18 % jährlichen Zinsen und bis zu 10 % einmaliger Nebenleistung | 2026-11 | Quelle |
| Vertragsführende Stellen für Erbbaurechte im Land Berlin | Abhängig vom Vermögensträger des Grundstücks: Bezirksamt (Fachbereich Facility Management), BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (Fachbereich Vermarktung / Erbbaurechtsmanagement) oder WISTA.Plan GmbH | 2026-11 | Quelle |
| Sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht bei Veräußerung eines Erbbaurechts im Sanierungsgebiet | In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bedarf auch die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB | 2026-11 | Quelle |
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Fahrplan für Ihre Familie anfordernWelche Stellen sind in Berlin zuständig?
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin - Abteilung Vermögens- und Liegenschaftspolitik: Klosterstraße 59, 10179 Berlin, Telefon 030 9020-0, [Website] (Quelle)
- Fachbereiche Facility Management (Serviceeinheiten Facility Management) der 12 Berliner Bezirksämter: Zuständig für die 2.410 im Fachvermögen der Bezirke geführten Erbbaurechte (insbesondere Bezirksamt Neukölln, Karl-Marx-Straße 83, 12043 Berlin; Bezirksamt Spandau, Carl-Schurz-Straße 2/6, 13597 Berlin; Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, John-F.-Kennedy-Platz, 10825 Berlin), [Website] (Quelle)
Was ist in Berlin anders als anderswo?
Starke Konzentration bezirklicher Eigenheim-Erbbaurechte in Neukölln, Spandau und Tempelhof-Schöneberg: Von den 2.410 bezirklichen Erbbaurechten liegen allein 1.312 im Bezirk Neukölln (vor allem in den Einfamilienhausgebieten Britz, Buckow und Rudow), 552 in Spandau und 400 in Tempelhof-Schöneberg, während Reinickendorf 0 bezirkliche Erbbaurechte im eigenen Fachvermögen führt, weil dortige Bestände an das Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin (SILB / BIM) übertragen wurden (Quelle).
Feste 60-Prozent-Belastungsgrenze bei Finanzierung durch Käufer oder auszahlende Miterben: Wenn ein Käufer oder ein Geschwisterkind, das Miterben auszahlt, das Berliner Erbbaurecht mit einer Grundschuld belasten will, erteilt das Land Berlin die Belastungszustimmung nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG standardmäßig nur bis zu 60 Prozent des Erbbaurechtswerts beziehungsweise hilfsweise 70 Prozent des Bauwerkswerts (Quelle).
Wie gehen Sie in Berlin am besten vor?
- Im Erbbaugrundbuch Laufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte nachlesen.
- Den Erbbaurechtsgeber über den Erbfall informieren.
- Vor einem Verkauf klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss.
- Die Restlaufzeit bei der Wertermittlung berücksichtigen, sie beeinflusst den Preis stark.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.
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