Erbe
Eigentumswohnung in Berlin geerbt: Was jetzt?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Auf dem Berliner Immobilienmarkt bilden Eigentumswohnungen mit 16.597 Kauffällen im Berichtsjahr 2025 (+11 Prozent gegenüber 2024; Geldumsatz 6.727,2 Mio. €, +15 Prozent) und einem Anteil von rund 80 Prozent aller Immobilienkaufverträge das mit Abstand größte Marktsegment. Im Wohnungsbestand des Landes Berlin (Zensus 2022 zum Stichtag 15.
Was gilt in Berlin im Einzelnen?
Mai 2022: 2.018.831 Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum) befinden sich 372.039 Wohnungen in Gebäuden von Wohnungseigentümergemeinschaften (18,43 Prozent aller Berliner Wohnungen; höchste Bezirksanteile in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 31,1 Prozent, Steglitz-Zehlendorf mit 25,6 Prozent und Friedrichshain-Kreuzberg mit 25,2 Prozent); die stadtweite Eigentümerquote selbstgenutzten Wohneigentums beträgt 16,25 Prozent. Über alle 11.110 Kauffälle nach 10 Prozent Ausreißereliminierung liegt der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2025 bei 5.017 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.347 bis 7.999 € je m²; über alle nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 70,92 m² Wohnfläche: 5.511 € je m²).
Nach der Entstehungsart unterscheidet der Gutachterausschuss strikt zwischen (1) Weiterverkäufen von bereits in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichteten Bestandswohnungen (2025 im Mittel 6.450 € je m² bzw. 451.932 € Gesamtkaufpreis, zu rund 77 Prozent bezugsfrei verkauft) und (2) Erst- und Weiterverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen (2025 im Mittel 4.928 € je m² bzw. 344.145 € Gesamtkaufpreis). Bei umgewandelten Eigentumswohnungen ist für Erben der Unterschied zwischen bezugsfreiem und vermietetem Zustand entscheidend: Im Altbau bis 1919 erzielen bezugsfreie Wohnungen im Mittel 5.833 € je m² (2.177 Kauffälle; Regionalbereich City 6.082 € je m²), vermietete Wohnungen dagegen nur 4.017 € je m² (904 Kauffälle; City 4.270 € je m²), was einem Preisabschlag von 31,1 Prozent entspricht; in den Baujahren 1920 bis 1948 beträgt der Abschlag 33,5 Prozent (3.134 € je m² vermietet gegenüber 4.714 € je m² bezugsfrei).
Im qualifizierten Berliner Mietspiegel 2026 liegt der gewichtete Median der Nettokaltmiete bei 7,71 € je m² (nach Wohnungsgröße: 8,47 € je m² unter 40 m², 7,44 € je m² bei 40 bis unter 60 m², 7,42 € je m² bei 60 bis unter 90 m² und 8,28 € je m² ab 90 m²).
Welche Zahlen und Regeln gelten in Berlin?
Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Durchschnittskaufpreis und mittlere Wohnfläche aller Eigentumswohnungen (ohne Pakete) 2025 | Arithmetischer Mittelwert 5.511 € je m² Wohnfläche (2024: 5.251 € je m², +5,0 Prozent); mittlere Wohnfläche ohne Nebenflächen 70,92 m² (2024: 72,28 m²); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung über 11.110 Kauffälle: Mittel 5.017 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.347 bis 7.999 € je m²) | 2026-07-31 | Quelle, S. 59 |
| Marktanteile der verkauften Eigentumswohnungen nach Zimmeranzahl (Größenstruktur 2025) | 1-Zimmer-Wohnungen: 16 Prozent; 2-Zimmer-Wohnungen: 38 Prozent; 3-Zimmer-Wohnungen: 30 Prozent; 4-Zimmer-Wohnungen: 11 Prozent; 5-Zimmer-Wohnungen: 3 Prozent; Wohnungen mit mehr als 5 Zimmern: 1 Prozent | 2026-07-31 | Quelle, S. 59 |
| Weiterverkäufe von im Wohnungseigentum errichteten Bestandswohnungen (Gesamtmittel 2025) | Arithmetischer Mittelwert 6.450 € je m² Wohnfläche (2024: 5.283 € je m²), mittlerer absoluter Kaufpreis 451.932 € (2024: 439.656 €); rund 77 Prozent der Weiterverkäufe erfolgten bezugsfrei | 2026-07-31 | Quelle, S. 64 |
| Weiterverkäufe im WE errichteter Wohnungen nach Baualtersklassen (1949 bis 1970, 1971 bis 1990, ab 1991) | Baujahre 1949 bis 1970: einfache+mittlere Lage Mittel 3.796 € je m² (181 Fälle, City 5.087 € je m²), gute+sehr gute Lage Mittel 4.738 € je m² (85 Fälle, City 5.435 € je m²); Baujahre 1971 bis 1990: einfache+mittlere Lage Mittel 3.746 € je m² (138 Fälle, City 4.779 € je m²), gute+sehr gute Lage Mittel 4.819 € je m² (102 Fälle, City 5.540 € je m²); Baujahre ab 1991: einfache+mittlere Lage Mittel 5.316 € je m² (790 Fälle, City 7.507 € je m²), gute+sehr gute Lage Mittel 9.829 € je m² (716 Fälle, City 10.531 € je m²) | 2026-07-31 | Quelle, S. 65 |
| Weiterverkäufe bezugsfreier Eigenheime in der Rechtsform des Wohnungseigentums (WEG-Reihenhäuser und -DHH) | 169 Kauffälle im Jahr 2025 (2024: 150 Kauffälle): Mittelwert 4.690 € je m² Wohnfläche (Spanne 3.131 bis 6.393 € je m²; 2024: 4.664 € je m²); rund 57 Prozent nicht älter als 30 Jahre | 2026-07-31 | Quelle, S. 66 |
| Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen (Gesamtmittel und Durchschnittskaufpreis 2025) | Arithmetischer Mittelwert aller Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter Mietwohnungen: 4.928 € je m² Wohnfläche (2024: 4.820 € je m²); mittlerer absoluter Kaufpreis 344.145 € (2024: 337.038 €) | 2026-07-31 | Quelle, S. 67 |
| Umgewandelte Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1919 (Altbau: vermietet vs. bezugsfrei) | Vermietet (904 Kauffälle): Mittel 4.017 € je m² Wohnfläche (City: 669 Fälle, Mittel 4.270 € je m², Spanne 2.844 bis 5.788 € je m²; Südwest: 3.478 € je m²; West: 2.742 € je m²); bezugsfrei (2.177 Kauffälle): Mittel 5.833 € je m² Wohnfläche (City: 1.726 Fälle, Mittel 6.082 € je m², Spanne 4.346 bis 7.920 € je m²; Südwest: 5.650 € je m²; West: 3.407 € je m²); Preisabschlag vermietet gegenüber bezugsfrei: -31,1 Prozent | 2026-07-31 | Quelle, S. 67 |
| Umgewandelte Eigentumswohnungen der Baujahre 1920 bis 1948 (vermietet vs. bezugsfrei) | Vermietet (337 Kauffälle): Mittel 3.134 € je m² Wohnfläche (City: 3.446 € je m², Südwest: 3.251 € je m², Nord: 2.940 € je m², West: 2.674 € je m²); bezugsfrei (546 Kauffälle): Mittel 4.714 € je m² Wohnfläche (City: 5.382 € je m², Südwest: 5.007 € je m², Ost: 4.648 € je m², West: 3.665 € je m²); Preisabschlag vermietet gegenüber bezugsfrei: -33,5 Prozent | 2026-07-31 | Quelle, S. 68 |
| Umgewandelte Eigentumswohnungen der Baujahre 1949 bis 1970 (steuerbegünstigt/freifinanziert: vermietet vs. bezugsfrei) | Vermietet (118 Kauffälle): Mittel 3.791 € je m² Wohnfläche (City mittel: 4.031 € je m², City gut+sehr gut: 3.983 € je m²); bezugsfrei (228 Kauffälle): Mittel 5.249 € je m² Wohnfläche (City mittel: 5.548 € je m², City gut+sehr gut: 5.907 € je m², restliches Stadtgebiet einfach: 3.436 € je m²); Preisabschlag vermietet gegenüber bezugsfrei: -27,8 Prozent | 2026-07-31 | Quelle, S. 69 |
| Umgewandelte Eigentumswohnungen der Baujahre 1971 bis 1990 und ab 1991 (vermietet vs. bezugsfrei) | Baujahre 1971 bis 1990: vermietet (66 Fälle) Mittel 3.085 € je m², bezugsfrei (164 Fälle) Mittel 4.581 € je m² (Abschlag -32,7 Prozent); Baujahre ab 1991: vermietet (33 Fälle) Mittel 4.118 € je m², bezugsfrei (68 Fälle) Mittel 5.263 € je m² (Abschlag -21,8 Prozent; City gut+sehr gut bezugsfrei: 7.357 € je m²) | 2026-07-31 | Quelle, S. 69 |
| Erstverkäufe neu errichteter Eigentumswohnungen 2025 (als Vergleichsmaßstab) | Arithmetischer Mittelwert 8.108 € je m² Wohnfläche (2024: 7.912 € je m²), mittlerer Kaufpreis 507.764 € (2024: 535.080 €); in Mehrfamilienhäusern einfach+mittel: Mittel 7.060 € je m² (697 Fälle), gut+sehr gut: Mittel 9.199 € je m² (122 Fälle) | 2026-07-31 | Quelle, S. 63 |
| Neubegründungen und Umwandlungen von Wohnungseigentum in Berlin 2025 | Insgesamt 4.117 neu begründete Eigentumswohnungen im Jahr 2025 (-2 Prozent gegenüber 4.206 im Jahr 2024), davon 3.151 im Neubau (+19 Prozent) und 966 durch Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen (-38 Prozent gegenüber 1.552 im Jahr 2024; meiste Umwandlungen im Altbezirk Spandau mit 311 Wohnungen bzw. 32 Prozent) | 2026-07-31 | Quelle, S. 97 |
| Rolle von Wohngeld und Erhaltungsrücklage bei der Preisbildung gebrauchter Berliner Eigentumswohnungen | Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass im Wohnungseigentum errichtete Wohnungen im Weiterverkauf (ø 6.450 € je m²) erkennbar höhere Preise erzielen als umgewandelte ehemalige Mietwohnungen (ø 4.928 € je m²) und dass neben Bauausführung, Ausstattung und Pflegezustand insbesondere die Höhe des monatlichen Wohngeldes (Hausgeldes) und der vorhandenen Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) die Preisgestaltung beeinflusst | 2026-07-31 | Quelle, S. 64 |
Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Berlin, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.
Fahrplan für Ihre Familie anfordernWie gehen Sie in Berlin am besten vor?
- Die Hausverwaltung über den Erbfall informieren und das Hausgeld weiterzahlen.
- Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan anfordern.
- Geplante Sonderumlagen und Rücklagen prüfen, sie beeinflussen den Wert.
- Vermieten oder verkaufen in Ruhe abwägen.
Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.
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