# Was ist das Elternhaus in Zwickau wert?

Durchschnittspreise aus dem Marktbericht Zwickau je Haustyp, Mietspiegel, Bodenrichtwerte und wann ein Gutachten des Gutachterausschusses sinnvoll ist.

URL: https://wohin-mit-dem-elternhaus.de/zwickau/immobilienwert/
Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Zwickau bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

## Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Zwickau?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

| Haustyp | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Eigentumswohnung, gebraucht | ca. 1.000,- €/m² Wohnfläche bei Weiterverkäufen in der Stadt Zwickau (Lageklasse 4, 2024 bis 2025; sanierter Altbau Baujahr bis 1969 im Mittel 1.134 €/m² bis 1.220 €/m²; Gesamtpreis meist 50.000,- bis 74.999,- €) [1] |

## Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

## Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Sachsen stehen kostenlos im Portal [BORIS-BW](https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/).

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

## Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Zwickau?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt gültig ab 01.09.2025 (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB auf Basis von 11.128 Wohnungen zum Stichtag 01.01.2025; Kappungsgrenze 20 von Hundert in drei Jahren) [2]. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 4,62 €/m² bis 9,67 €/m² (Mittelwerte nach Baualter, Wohnungsgröße und Ausstattungsklasse AK I bis AK VI; z. B. Altbau bis 1948 AK III 45 bis unter 70 m²: 6,16 €/m², AK IV: 6,87 €/m²) [3].

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter [verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/).

## Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

| Faktor | Wirkung auf den Wert | Was Sie prüfen können |
|---|---|---|
| Zustand und Baujahr | Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein | Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis |
| Pflichten nach dem Kauf | Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) | Dachboden und Keller ansehen |
| Lage | Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens | Bodenrichtwert der Zone |
| Grundstück | Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung | Bebauungsplan beim Bauamt |
| Erbbaurecht | Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert | Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich | Abteilung II im Grundbuch |

In Zwickau spielt das Erbbaurecht eine besondere Rolle. Allein die Stiftungsverwaltung vergibt Im Landkreis Zwickau (inkl. Stadt Zwickau) 2024 bis 2025 insgesamt 6 Begründungen von Erbbaurechten, 4 Verkäufe des Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten sowie 17 Verkäufe von Erbbaurechten (Erbbauzinssatz 1,5 % bis 6,7 %, Mittel 3,2 %, Laufzeit 18 bis 99 Jahre) [4]. Ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, steht im Erbbaurechtsvertrag.

## Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

1. **Die Erbengemeinschaft ist uneinig.** Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
2. **Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an.** Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
3. **Ein Betreuer verkauft.** Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel Wertabhängig nach Tarifstelle 2.6.6.1 KomKVZ Landkreis Zwickau: bis 50.000 EUR Mindestgebühr 1.200 EUR; über 100.000 bis 250.000 EUR 3,0 ‰ des Verkehrswertes zzgl. 1.100 EUR; über 250.000 bis 500.000 EUR 2,0 ‰ zzgl. 1.350 EUR [5]. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Zwickau, Geschäftsstelle beim Landratsamt Zwickau, Gerhart-Hauptmann-Weg 1, Haus 2, 08371 Glauchau (Postfach 10 01 76, 08067 Zwickau), Tel. 0375 4402-25770, E-Mail gaa@landkreis-zwickau.de [6].

## Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

1. **Eckdaten sammeln.** Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
2. **Durchschnittspreis nachschlagen.** Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
3. **Bodenrichtwert prüfen.** In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
4. **Zustand ehrlich einordnen.** Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
5. **Spanne mit allen teilen.** Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
6. **Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.**

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

**Weiterlesen**

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- [Pflegeheim und Elternhaus in Zwickau](/zwickau/pflegeheim-elternhaus/)

## Häufige Fragen

### Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

### Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Zwickau?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

### Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

### Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

### Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Sachsen. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.

## Quellen

1. Gutachterausschuss Landkreis Zwickau: Grundstücksmarktbericht 2026 (PDF S. 99-100): https://www.landkreis-zwickau.de/uploads/formulare/GrundstuecksmarktberichtLKZwickau2026_4741.pdf
2. Stadt Zwickau: Einfacher Mietspiegel 2025 (PDF S. 3-4, 7): https://www.zwickau.de/media/downloads/02_D2/05_ewo/Mietspiegel-2025_Web.pdf
3. Stadt Zwickau: Einfacher Mietspiegel 2025 (PDF S. 21): https://www.zwickau.de/media/downloads/02_D2/05_ewo/Mietspiegel-2025_Web.pdf
4. Gutachterausschuss Landkreis Zwickau: Grundstücksmarktbericht 2026 (PDF S. 53): https://www.landkreis-zwickau.de/uploads/formulare/GrundstuecksmarktberichtLKZwickau2026_4741.pdf
5. Landkreis Zwickau: Kommunales Kostenverzeichnis Gutachterausschuss (PDF S. 1): https://www.landkreis-zwickau.de/uploads/formulare/KomKVZ-GAA_4771.pdf
6. Landkreis Zwickau: Gutachterausschuss für Grundstückswerte: https://www.landkreis-zwickau.de/detail?type=VB&id=4761