# Haus in Wiesbaden geerbt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun?

Haus in Wiesbaden geerbt? Die Schritte in der richtigen Reihenfolge, mit zuständigem Nachlassgericht und Grundbuchamt, Fristen, Leerstandsregeln und örtlichen Kaufpreisen.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Zuerst kommen Testament und Erbfolge beim Nachlassgericht, dann das Sichern des Hauses, die Anzeige beim Finanzamt und die Berichtigung des Grundbuchs, gebührenfrei binnen zwei Jahren. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden Sie erst danach, in Ihrem Tempo und gemeinsam mit den Miterben. Fast alles davon geht schriftlich, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

## Wo fangen Sie an, wenn Sie ein Haus in Wiesbaden geerbt haben?

"Wo fange ich an?" ist die häufigste Frage nach einem Todesfall. Die Antwort: bei den Formalien, nicht beim Verkauf. Sie müssen heute nichts über das Haus entscheiden. Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen bei vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und wer zu schnell entscheidet, bereut es öfter als wer sich Zeit lässt.

Wichtig ist am Anfang nur, dass das Haus gesichert ist und keine Frist verstreicht.

1. **Sterbeurkunde besorgen.** Sie wird beim Standesamt ausgestellt und für fast jeden weiteren Schritt gebraucht. Bestellen Sie gleich mehrere Ausfertigungen.
2. **Testament zum Nachlassgericht bringen.** Ein Testament, das Sie in den Unterlagen finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Dort wird es eröffnet, die Gebühr dafür beträgt 109 Euro (KV 12101 GNotKG).
3. **Ausschlagung prüfen.** Wenn Schulden das Erbe übersteigen könnten, bleibt Ihnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe Zeit (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
4. **Haus sichern.** Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten, Schlüssel zählen.
5. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten beim für Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG).

## Welches Nachlassgericht ist in Wiesbaden zuständig?

In Wiesbaden ist das Amtsgericht Wiesbaden als Nachlassgericht für seinen Amtsgerichtsbezirk zuständig [1]. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen.

Kontakt: Nachlassgericht Amtsgericht Wiesbaden, Mainzer Straße 124, 65189 Wiesbaden, Fax +49 611 327061 513, E-Mail nachlassgericht@ag-wiesbaden.justiz.hessen.de (allgemeine Sprechzeiten Montag bis Freitag 09:00 bis 12:00 Uhr; Nachlassabteilung derzeit nur per E-Mail erreichbar) [1]. Ob Sie überhaupt einen Erbschein brauchen und was er kostet, steht auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein in Wiesbaden](/wiesbaden/nachlassgericht-erbschein/).

## Wo lassen Sie das Grundbuch in Wiesbaden berichtigen?

Das Amtsgericht Wiesbaden führt das Grundbuchamt für die Grundstücke in seinem Amtsgerichtsbezirk (Zuständigkeit richtet sich nach Gemarkungen) [2]. Das wissen viele Erben nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, welches Grundbuchamt zuständig ist: Es sitzt nicht immer in der eigenen Stadt.

Das Grundbuchamt trägt die Erben gebührenfrei ein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG). Als Nachweis genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 35 GBO). Den Ablauf beschreibt die Seite [Grundbuch nach dem Erbfall in Wiesbaden](/wiesbaden/grundbuch-nach-erbfall/).

## Was können Sie erledigen, ohne nach Wiesbaden zu fahren?

Viele Erben wohnen weit entfernt. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht." Das meiste geht trotzdem schriftlich:

| Aufgabe | Ohne Anreise möglich? | So geht es |
|---|---|---|
| Fragen zum laufenden Nachlassverfahren | ja | schriftlich an das Nachlassgericht, mit Aktenzeichen |
| Erbschein beantragen | ja | beim Notar am eigenen Wohnort, der den Antrag an das Nachlassgericht schickt (§ 352 Abs. 3 FamFG) |
| Erbe ausschlagen | ja | beim Nachlassgericht am eigenen Wohnort zur Niederschrift (§ 344 Abs. 7 FamFG) oder bei einem Notar beglaubigt (§ 1945 BGB), jeweils fristgerecht |
| Grundbuch berichtigen | ja | formloser Antrag mit Erbnachweis per Post an das Grundbuchamt |
| Erbschaftsteuer anzeigen | ja | schriftlich an das zuständige Finanzamt |
| Haus räumen, Handwerker einweisen | teilweise | mit Schlüsselübergabe an eine Person vor Ort |

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die nächsten Schritte, die zuständigen Stellen und die Fristen mit Datum. Den Link können Sie Ihren Geschwistern schicken. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?

Die Fristen gelten bundesweit. Die Tabelle zeigt, welche Stelle in Wiesbaden jeweils zuständig ist.

| Wann | Was | Wo | Grundlage |
|---|---|---|---|
| sofort | Testament abgeben, Sterbeurkunde besorgen | Nachlassgericht, Standesamt | |
| binnen 6 Wochen ab Kenntnis | Erbe ausschlagen, falls gewollt | Nachlassgericht oder Notar | § 1944 BGB |
| binnen 3 Monaten | Erbfall anzeigen | für Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt | § 30 ErbStG |
| binnen 2 Jahren | Grundbuch gebührenfrei berichtigen | Grundbuchamt | KV 14110 GNotKG |
| binnen 2 Jahren nach Eigentumsübergang | unter bestimmten Voraussetzungen oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | eigene Pflicht | §§ 35, 69 GModG |
| 10 Jahre ab Kauf durch die Eltern | Spekulationsfrist bei Verkauf | Finanzamt | § 23 EStG |

Die Anzeige beim Finanzamt ist bei einem Haus im Nachlass auch dann Pflicht, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).

## Was ist bei einem geerbten Haus in Wiesbaden besonders zu beachten?

Zwei örtliche Punkte betreffen viele Erben: die Regeln gegen Leerstand und Häuser auf Erbbaurecht.

Ein leeres Haus kostet außerdem laufend Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Der Hebesatz der Grundsteuer liegt bei 690,06 v. H. für die Grundsteuer B und 341,01 v. H. für die Grundsteuer A (gültig seit 1. Januar 2025 gemäß Hebesatzsatzung Grundsteuer vom 18. Dezember 2024) [3]. Prüfen Sie auch, ob die Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter gilt.

## Was ist das geerbte Haus in Wiesbaden wert?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen lauten sie:

| Art der Immobilie | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | 787.000 € durchschnittlicher Kaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser im Jahr 2025 (70 ausgewertete Fälle, durchschnittlich 4.749 € je m² Wohnfläche bei 166 m² Wohnfläche und 605 m² Grundstücksgröße; 2024: 798.000 €) [4] |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | 663.000 € durchschnittlicher Kaufpreis für Doppelhaushälften im Jahr 2025 (Spanne 248.000 € bis 1.140.000 €, 52 Fälle, durchschnittlich 4.816 € je m² Wohnfläche bei 138 m² Wohnfläche und 372 m² Grundstücksgröße; 2024: 645.000 €) [4] |
| Reihenmittelhaus | 522.000 € durchschnittlicher Kaufpreis für Reihenhäuser im Jahr 2025 (Spanne 205.000 € bis 1.145.000 €, 60 Fälle, durchschnittlich 4.386 € je m² Wohnfläche bei 119 m² Wohnfläche; Reihenendhäuser: 523.000 € bzw. 4.342 € je m² bei 35 Fällen) [4] |
| Eigentumswohnung | 3.842 € je m² Wohnfläche im Durchschnitt über alle 982 Wiederverkäufe im Jahr 2025 (2024: 3.789 € je m² bei 890 Fällen; Neubau-Erstverkauf 2025: 6.597 € je m² bei 150 Fällen) [5] |

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an (§ 182 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Mehr dazu auf der Seite [Immobilienwert in Wiesbaden](/wiesbaden/immobilienwert/).

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die alle Erben gleich sehen, dazu Fristen und nächste Schritte. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Behalten, vermieten oder verkaufen: wann entscheiden Sie?

Erst wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegen, klar ist, wer erbt, und Sie Zeit für den Abschied und das Ausräumen hatten. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie das ohne Streit gelingt, steht unter [Erbengemeinschaft in Wiesbaden: Haus verkaufen](/wiesbaden/erbengemeinschaft-verkaufen/).

Wer selbst einziehen will, kann das Haus unter Umständen steuerfrei erben: Die Eltern müssen bis zum Tod darin gewohnt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen. Wohnfläche über 200 m² wird anteilig besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Wer vermieten will, kann sich am Mietspiegel orientieren: 10,21 € je m² durchschnittliche Nettokaltmiete bei verkauften Mehrfamilienhäusern im Jahr 2025 (Spanne 8,68 bis 12,99 €/m²) laut Immobilienmarktbericht 2026 (S. 29); im Mietspiegel 2025 liegen die Mittelwerte der Nettokaltmiete zwischen 8,78 € je m² (60 bis unter 100 m², Baujahr bis 1949, einfache Wohnlage) und 15,68 € je m² (unter 60 m², Baujahr ab 2000, sehr gute Wohnlage mit besonderer Ausstattung) [6]. Wer verkaufen will, prüft die Spekulationsfrist: Haben die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Erben führen die Frist der Eltern fort.

## Häufige Fragen

### Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus umzuschreiben?

Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber eine Kostenfrist: Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Danach fällt eine volle Gebühr an. Das Grundbuchamt kann die Berichtigung auch anmahnen (§ 82 GBO).

### Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden, wenn keine Steuer anfällt?

Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbe (§ 30 ErbStG). Die Pflicht entfällt nur in wenigen Fällen mit eröffnetem notariellem Testament, aber nicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört. Zuständig ist das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.

### Brauche ich in Wiesbaden immer einen Erbschein?

Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.

### Wer bezahlt das Haus bis zum Verkauf?

Die Erben gemeinsam, aus dem Nachlass oder anteilig aus eigener Tasche. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit sie später verrechnet werden können.

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte (bundesweit)](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Geerbtes Haus und Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Elternhaus in Wiesbaden: Übersicht](/wiesbaden/)

## Quellen

1. Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen, Amtsgericht Wiesbaden: https://ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/landgerichtsbezirk-wiesbaden/amtsgericht-wiesbaden
2. Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen, Amtsgericht Wiesbaden: Grundbuchamt: https://ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/landgerichtsbezirk-wiesbaden/amtsgericht-wiesbaden/grundbuchamt
3. Landeshauptstadt Wiesbaden, Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grund- und Gewerbesteuer (Hebesatzsatzung Grundsteuer) vom 18. Dezember 2024, S. 1: https://www.wiesbaden.de/medien/downloads/rathaus/2-1.3.2-Hebesatzsatzung-Grundsteuer.pdf
4. Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), S. 13 und S. 14: https://www.wiesbaden.de/vv/medien/merk/66/Immobilienmarktbericht-2026.pdf
5. Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), S. 17 und S. 20: https://www.wiesbaden.de/vv/medien/merk/66/Immobilienmarktbericht-2026.pdf
6. Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), S. 29: https://www.wiesbaden.de/vv/medien/merk/66/Immobilienmarktbericht-2026.pdf