# Was ist das Elternhaus in Solingen wert?

Durchschnittspreise aus dem Marktbericht Solingen je Haustyp, Mietspiegel, Bodenrichtwerte und wann ein Gutachten des Gutachterausschusses sinnvoll ist.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Solingen bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

## Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Solingen?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

| Haustyp | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht | 3.460 €/m² Wohnfläche als normierter Solingen-Standardwert für freistehende Häuser zum 01.01.2026 (Baujahr 1960, 160 m² Wohnfläche); durchschnittliche Kaufpreise 2025 nach Baujahr von 390.000 € (bis 1949) über 480.000 € (1950 bis 1975) und 520.000 € (1976 bis 2000) bis 630.000 € (ab 2001) [1] |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, gebraucht | 2.920 €/m² Wohnfläche als normierter Solingen-Standardwert für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften zum 01.01.2026 (Baujahr 1970, 130 m² Wohnfläche); durchschnittliche Kaufpreise 2025 für Reihenhäuser und DHH von 320.000 € (bis 1949) bis 480.000 € (ab 2001) [1] |
| Reihenmittelhaus, gebraucht | 3.220 €/m² Wohnfläche als normierter Solingen-Standardwert für Reihenmittelhäuser zum 01.01.2026 (Baujahr 1980, 120 m² Wohnfläche, 235 m² Grundstücksfläche) [1] |
| Eigentumswohnung, gebraucht | 1.870 €/m² bis 3.720 €/m² Wohnfläche im Durchschnitt nach Baujahr im Wiederverkauf 2025 (Baujahr bis 1969 im Mittel 1.870 €/m², 1970 bis 1979 bei 2.110 €/m², 1980 bis 1989 bei 2.230 €/m², 1990 bis 1999 bei 2.590 €/m², 2000 bis 2009 bei 2.840 €/m², ab 2010 bei 3.720 €/m²) [1] |

Im Berichtsjahr wurden in Solingen 323 Kaufverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 126,4 Mio. Euro im Jahr 2025 (168 freistehende EFH/ZFH mit 74,3 Mio. Euro, 124 Wiederverkäufe von Reihenhäusern und DHH mit 45,1 Mio. Euro sowie 31 Bergische Fachwerkhäuser mit 7,0 Mio. Euro) [1] verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 1.196 Kaufverträge mit einem Gesamtumsatz von rund 423,5 Millionen Euro im Jahr 2025 (Zuwachs um rund 26 % beim Umsatz und rund 10 % bei den Verträgen gegenüber dem Vorjahr) [1].

## Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß, aber die Auswertung nach Lage steht nur im vollständigen Immobilienmarktbericht. Den Bericht verkauft die Stadt für 0 € als gebührenfreier Download unter www.boris.nrw.de (bei Bereitstellung durch Personal der Geschäftsstelle Gebühr nach Tarifstelle 5.3.2 VermWertKostO NRW) [1]. Für eine Entscheidung in der Familie lohnt sich der Kauf, wenn das Haus in einer Lage steht, die stark vom Durchschnitt abweicht.

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

## Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen stehen kostenlos im Portal [BORIS-BW](https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/).

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

## Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Solingen?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt Mietspiegel für Solingen 2025, einvernehmlich vereinbart zwischen Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V., Haus- und Grundeigentümerverein Solingen e.V. und Haus- und Grundeigentümerverein Solingen-Ohligs e.V. (einfacher Mietspiegel nach §§ 558 ff. BGB) [2]. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 3,85 €/m² bis 13,75 €/m² Nettokaltmiete je nach Baujahr, Wohnlage und Wohnungsgröße (bei 50 bis 80 m² in mittlerer Wohnlage II: 5,48 bis 6,13 €/m² für Baujahr 1955 bis 1970, 7,09 bis 8,65 €/m² für Baujahr 1981 bis 1985, 8,46 bis 9,42 €/m² für Baujahr 2011 bis 2017) [2].

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter [verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/).

## Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

| Faktor | Wirkung auf den Wert | Was Sie prüfen können |
|---|---|---|
| Zustand und Baujahr | Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein | Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis |
| Pflichten nach dem Kauf | Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) | Dachboden und Keller ansehen |
| Lage | Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens | Bodenrichtwert der Zone |
| Grundstück | Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung | Bebauungsplan beim Bauamt |
| Erbbaurecht | Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert | Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich | Abteilung II im Grundbuch |

## Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

1. **Die Erbengemeinschaft ist uneinig.** Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
2. **Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an.** Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
3. **Ein Betreuer verkauft.** Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert. Laut Gebührensatzung kostet ein Gutachten zum Beispiel 1.400 € Grundaufwand zuzüglich 0,2 % des ermittelten Wertes bei einem Objektwert bis einschließlich 1 Million Euro (zuzüglich Mehr- oder Minderaufwand bis max. 4.000 € und gesetzlicher Umsatzsteuer, Tarifstelle 5.1 VermWertKostO NRW) [1]. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Klingenstadt Solingen, Bonner Straße 100, 42697 Solingen, Telefon 0212 290-4276, Fax 0212 290-744276, E-Mail gutachterausschuss@solingen.de [1].

## Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

1. **Eckdaten sammeln.** Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
2. **Durchschnittspreis nachschlagen.** Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
3. **Bodenrichtwert prüfen.** In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
4. **Zustand ehrlich einordnen.** Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
5. **Spanne mit allen teilen.** Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
6. **Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.**

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

**Weiterlesen**

- [Erbengemeinschaft und Immobilie](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/)
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- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
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- [Pflegeheim und Elternhaus in Solingen](/solingen/pflegeheim-elternhaus/)

## Häufige Fragen

### Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

### Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Solingen?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

### Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

### Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

### Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.

## Quellen

1. Grundstücksmarktbericht 2026 für die Klingenstadt Solingen: https://solingen.de/uploads/Grundstuecksmarktbericht_2026_9f49592fea.pdf
2. Mietspiegel für Solingen 2025 (Mieterbund RBL und Haus & Grund Solingen): https://www.mieterbundrbl.de/wp-content/uploads/2025/01/Mietspiegel_2025.pdf