# Wir wollen das Elternhaus gemeinsam vermieten: Wie entscheiden wir, wer bekommt die Miete?

Elternhaus als Erbengemeinschaft vermieten: Mehrheit nach Erbteilen, wer den Mietvertrag unterschreibt, wann die Miete geteilt wird, wie Erben sie versteuern.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Ob die Erbengemeinschaft das Elternhaus vermietet, entscheidet in der Regel die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2 und § 745 BGB). Die Miete gehört allen gemeinsam und wird nach dem Gesetz erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wer sie laufend verteilen will, vereinbart das mit allen Erben. Die Einkünfte versteuert jeder Erbe für seinen Anteil.

## Reicht ein Mehrheitsbeschluss, um das Elternhaus zu vermieten?

In der Regel ja. Die Vermietung des Hauses gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, und darüber entscheidet die Mehrheit (§ 2038 Abs. 2 und § 745 Abs. 1 BGB). Gezählt wird nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen. Jeder Miterbe muss an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirken (§ 2038 Abs. 1 BGB).

Grenzen gibt es zwei. Eine wesentliche Veränderung des Hauses, etwa der Umbau in mehrere Ferienwohnungen, kann nicht mit Mehrheit beschlossen werden (§ 745 Abs. 3 BGB). Und das Recht jedes Miterben auf seinen Anteil an den Nutzungen kann ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden (§ 745 Abs. 3 Satz 2 BGB).

| Entscheidung | Wer entscheidet | Grundlage |
|---|---|---|
| Ob vermietet wird und zu welcher Miete | Mehrheit nach Erbteilen | § 2038 Abs. 2, § 745 Abs. 1 BGB |
| Notwendige Reparatur, etwa nach einem Rohrbruch | Jeder Miterbe allein | § 2038 Abs. 1 BGB |
| Größerer Umbau, der das Haus wesentlich verändert | Alle gemeinsam | § 745 Abs. 3 BGB |
| Verkauf oder Belastung mit einer Grundschuld | Alle gemeinsam | § 2040 BGB |
| Laufende Auszahlung der Miete | Vereinbarung aller Erben | § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB |

Ist ein Geschwister grundsätzlich gegen das Vermieten, löst ein Beschluss das Problem nur auf dem Papier. Sprechen Sie vorher darüber, was jeder will und in welchem Tempo. Der [Geschwister-Check](/geschwister-check/) hilft, die Positionen getrennt zu erfassen.

## Wer ist Vermieter, und wer unterschreibt den Mietvertrag?

Vermieter sind alle Erben gemeinsam, denn das Haus gehört der Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Am sichersten unterschreiben alle Erben den Mietvertrag, oder alle bevollmächtigen schriftlich einen von ihnen, der den Vertrag abschließt und als Ansprechpartner für den Mieter da ist.

Ob die Mehrheit einen Mietvertrag auch gegen den Willen eines Miterben mit Wirkung für alle unterschreiben kann, ist rechtlich nicht einfach zu beantworten. Wenn ein Geschwister widerspricht, lassen Sie das vor dem Abschluss von einem Anwalt für Erbrecht prüfen.

Schließen Sie einen Mietvertrag für länger als ein Jahr schriftlich. Fehlt die Schriftform, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Vor der Vermietung muss in der Regel ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GModG); Ausnahmen gelten etwa für kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG).

Wir sprechen mit Ihnen und auf Wunsch mit allen Geschwistern, ordnen die Knackpunkte und liefern eine Wertspanne, die alle gleichzeitig bekommen. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Auf welches Konto geht die Miete, und wann wird sie verteilt?

Der Mieter kann nur an alle Erben gemeinsam leisten, und jeder Miterbe kann nur die Leistung an alle fordern (§ 2039 BGB). Ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft ist deshalb der naheliegende Weg. Von dort gehen auch Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen ab.

Jedem Erben gebührt ein seinem Anteil entsprechender Teil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB), dazu gehört die Miete. Geteilt wird nach dem Gesetz aber erst bei der Auseinandersetzung (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB). Ist die Auseinandersetzung für länger als ein Jahr ausgeschlossen, etwa durch das Testament, kann jeder Miterbe am Ende jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen (§ 2038 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Wollen Sie die Miete laufend auszahlen, vereinbaren Sie das mit allen Erben schriftlich. Legen Sie dabei fest, wie viel als Rücklage auf dem Konto bleibt, bevor verteilt wird.

Angenommen, die Kaltmiete beträgt 1.100 € im Monat. Grundsteuer, Versicherung und nicht umlegbare Kosten machen 150 € aus, die Rücklage 150 €. Dann bleiben 800 € zur Verteilung. Erben eine Schwester die Hälfte und zwei Brüder je ein Viertel, erhält die Schwester 400 € und jeder Bruder 200 €. Die Zahlen sind frei gewählte Annahmen, Steuern sind nicht berücksichtigt.

## Wie versteuern Erben gemeinsame Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sind an den Einkünften mehrere Personen beteiligt, werden sie grundsätzlich gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a AO). Die Erbengemeinschaft gibt dafür eine eigene Erklärung beim Finanzamt ab. Das Ergebnis wird auf die Erben verteilt, und jeder versteuert seinen Anteil mit seinem persönlichen Steuersatz.

Steuerlich zählen die Einkünfte in der Regel für jedes Jahr, auch wenn die Miete noch auf dem gemeinsamen Konto liegt. Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung mindern die Einkünfte. Was genau absetzbar ist, wie die Abschreibung der Eltern fortgeführt wird und wer die Erklärung unterschreibt, klären Sie mit einem Steuerberater.

## Dürfen Sie das Elternhaus an einen Miterben vermieten?

Ja. Die Erbengemeinschaft kann das Haus auch an eines der Geschwister vermieten. Das ist oft eine faire Lösung, wenn ein Geschwister ohnehin im Haus wohnt, und schafft klare Verhältnisse statt stiller Ungleichheit.

Achten Sie auf die Höhe der Miete. Liegt sie unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Wie der Fall aussieht, wenn ein Geschwister ohne Vertrag im Haus wohnt, beschreibt der Ratgeber [Ein Miterbe wohnt im Elternhaus](/ratgeber/miterbe-wohnt-im-haus/).

## Was gehört in eine Verwaltungsvereinbarung der Erben?

Eine schriftliche Vereinbarung erspart später viel Streit. Haben die Erben Verwaltung und Benutzung geregelt, wirkt die Regelung auch für und gegen einen späteren Erwerber eines Erbteils (§ 2038 Abs. 2 und § 746 BGB). Diese Punkte sollten darin stehen:

1. **Wer verwaltet.** Name des Geschwisters oder der Hausverwaltung, mit schriftlicher Vollmacht für Mietvertrag, Abrechnung und Reparaturen bis zu einem Betrag.
2. **Grenze für Ausgaben.** Ab welchem Betrag alle gefragt werden, etwa vor jeder Reparatur über einer vereinbarten Summe.
3. **Konto.** Gemeinsames Konto, wer Einblick hat, wer überweisen darf.
4. **Rücklage.** Wie viel monatlich für Reparaturen und Leerstand zurückbleibt.
5. **Verteilung.** Ob und wie oft die Miete nach Erbteilen ausgezahlt wird.
6. **Bericht.** Einmal im Jahr eine Abrechnung an alle, mit Belegen.
7. **Vergütung.** Ob das verwaltende Geschwister für seine Arbeit etwas bekommt. Ungleich verteilte Arbeit ist unter Geschwistern ein typischer Grund für Unmut, auch wenn es keiner ausspricht.
8. **Ausstieg.** Wie lange vermietet wird und was gilt, wenn ein Erbe verkaufen will.

Halten Sie die Vereinbarung kurz, datieren Sie sie, und lassen Sie alle unterschreiben. Bei größeren Beträgen oder Streit lohnt ein Blick durch einen Anwalt.

## Lohnt sich Vermieten aus der Ferne, und was bedeutet es für einen späteren Verkauf?

Vermieten bringt regelmäßige Einnahmen, aber auch Arbeit: Mietersuche, Abrechnung, Reparaturen, Erreichbarkeit bei Schäden. Wohnen alle Erben weit weg, übernimmt das eine Hausverwaltung gegen Gebühr. Rechnen Sie diese Kosten und die Rücklage ein, bevor Sie sich entscheiden.

Zwei Punkte betreffen einen späteren Verkauf. Erstens tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist ein vermietetes Haus deshalb nur interessant, wenn das Mietverhältnis endet. Zweitens die Spekulationsfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Erben läuft die Frist ab dem Kauf durch die Eltern weiter. Solange die Erben vermieten, nutzen sie das Haus nicht zu eigenen Wohnzwecken, die Ausnahme dafür hilft ihnen also nicht. Ob die frühere Eigennutzung der Eltern zählt, ist offen und eine Frage für den Steuerberater.

Für diese Städte haben wir zuständige Stellen und den Ablauf vor Ort zusammengestellt:

Sie schildern uns kurz, wie viele Erben es sind und wobei wir helfen sollen. Ihr Ergebnis aus dem Geschwister-Check schicken wir automatisch mit.

## Häufige Fragen

### Kann ein Miterbe das geerbte Haus allein vermieten?

Nicht ohne Beschluss. Über die Vermietung entscheidet in der Regel die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2 und § 745 BGB). Hat ein Miterbe mehr als die Hälfte der Erbteile, kann er die Vermietung deshalb auch gegen die Stimmen der anderen beschließen.

### Was tun, wenn ein Miterbe die Miete für sich behält?

Die Miete gehört allen Erben gemeinsam, und der Mieter kann nur an alle leisten (§ 2039 BGB). Verlangen Sie schriftlich eine Abrechnung und die Zahlung auf das gemeinsame Konto. Bleibt das ohne Erfolg, lassen Sie sich von einem Anwalt für Erbrecht beraten.

### Muss jeder Erbe eine eigene Steuererklärung für die Miete abgeben?

Die gemeinsamen Einkünfte werden zuerst für die Erbengemeinschaft gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a AO). Der Anteil jedes Erben fließt dann in seine eigene Einkommensteuererklärung ein. Einzelheiten klärt ein Steuerberater.

### Wer zahlt Reparaturen am vermieteten Haus?

Die Kosten der Erhaltung tragen die Erben nach ihren Anteilen (§ 748 BGB). Praktisch werden sie aus den Mieteinnahmen und der Rücklage auf dem gemeinsamen Konto bezahlt. Notwendige Reparaturen darf jeder Miterbe auch allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).

### Können wir später trotzdem verkaufen?

Ja, aber nur gemeinsam (§ 2040 BGB), und der Käufer übernimmt den Mietvertrag (§ 566 BGB). Jeder Miterbe kann außerdem jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), wenn sie nicht ausgeschlossen ist. Regeln Sie den Ausstieg deshalb schon in der Verwaltungsvereinbarung.

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