# Erbengemeinschaft und Haus: Wie entscheiden, wie verkaufen?

Wie eine Erbengemeinschaft über das geerbte Haus entscheidet: Mehrheit nach Erbteilen, Verkauf nur gemeinsam, Auszahlung eines Miterben, Ablauf und Kosten.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen Erben gemeinsam. Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit, berechnet nach Erbteilen (§ 2038 und § 745 BGB). Verkaufen können die Erben das Haus nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), also Verkauf, Übernahme durch einen Erben oder notfalls Teilungsversteigerung.

## Wem gehört das Haus in einer Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen, gehört das Haus nicht jedem zu einem bestimmten Bruchteil, sondern allen gemeinsam als Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Kein Miterbe kann über "seine Hälfte" des Hauses allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verfügen kann er nur über seinen gesamten Erbteil, und das nur mit notarieller Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB).

Im Grundbuch werden alle Erben gemeinsam als Erbengemeinschaft eingetragen. Diese Eintragung ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Die ersten Schritte nach dem Erbfall beschreibt der Ratgeber [Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun?](/ratgeber/haus-geerbt/).

## Wie entscheidet eine Erbengemeinschaft über das Haus?

Die Erbengemeinschaft unterscheidet drei Arten von Entscheidungen. Für jede gilt eine andere Regel.

| Entscheidung | Beispiel | Wer entscheidet | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Notwendige Erhaltung | Rohrbruch reparieren, Dach nach Sturm sichern | Jeder Miterbe allein | § 2038 Abs. 1 BGB |
| Ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung | Versicherung abschließen, Haus vermieten, Hausmeister beauftragen | Mehrheit nach Größe der Erbteile | § 2038 Abs. 2, § 745 BGB |
| Wesentliche Veränderung | Umbau zu Ferienwohnungen, Abriss | Alle gemeinsam | § 745 Abs. 3 BGB |
| Verfügung über das Haus | Verkauf, Belastung mit Grundschuld | Alle gemeinsam | § 2040 BGB |

Die Mehrheit zählt nicht nach Köpfen, sondern nach Erbteilen. Erbt eine Schwester die Hälfte und zwei Brüder je ein Viertel, haben die Brüder zusammen keine Mehrheit gegen die Schwester. Jeder Miterbe muss an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirken (§ 2038 Abs. 1 BGB).

## Kann die Mehrheit der Erben den Verkauf des Hauses beschließen?

Nein. Ein Mehrheitsbeschluss reicht für den Verkauf eines Nachlassgegenstands nicht, denn über ihn können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Den Kaufvertrag beim Notar müssen also alle Miterben unterschreiben oder sich dabei vertreten lassen.

Das gibt jedem einzelnen Miterben faktisch ein Vetorecht beim freihändigen Verkauf. Dieses Veto ist aber nicht endgültig: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Was Sie tun können, wenn ein Miterbe sich querstellt, steht im Ratgeber [Ein Miterbe will nicht verkaufen](/ratgeber/miterbe-blockiert-verkauf/).

Ein Fahrplan mit Wertspanne, Fristen und Optionen, den Sie als Link an alle Miterben schicken können. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Wege gibt es, eine Erbengemeinschaft beim Haus aufzulösen?

Für das Haus in einer Erbengemeinschaft gibt es vier typische Wege. Sie unterscheiden sich darin, wer am Ende das Haus hat, wie viel Abstimmung nötig ist und wie sicher der Erlös ist.

| Weg | Wie es funktioniert | Wann es passt | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Alle Erben verkaufen an einen Dritten und teilen den Erlös nach Erbteilen | Niemand will das Haus nutzen | Alle müssen zustimmen |
| Übernahme durch einen Miterben | Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus | Ein Erbe will einziehen und kann finanzieren | Streit über den Wert |
| Erbteilsverkauf | Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil an Dritte oder an Miterben | Ein Erbe will schnell raus | Der Käufer übernimmt die ungeteilte Gemeinschaft mit, der Preis ist frei verhandelt |
| Teilungsversteigerung | Das Gericht versteigert das Haus auf Antrag eines Miterben | Keine Einigung möglich | Erlös hängt von den Geboten im Termin ab, Gerichtskosten, Verfahren gegen die eigene Familie |

Beim gemeinsamen Verkauf und bei der Übernahme durch einen Miterben behalten die Erben Preis und Ablauf selbst in der Hand. Erbteilsverkauf und Teilungsversteigerung sind die Auswege, wenn keine Einigung gelingt.

## Wie läuft der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft ab?

Der Verkauf eines Hauses durch eine Erbengemeinschaft folgt dem gleichen Ablauf wie jeder Hausverkauf. Hinzu kommen der Erbnachweis und die Abstimmung zwischen den Erben.

1. **Erbnachweis beschaffen.** Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO).
2. **Unterlagen sammeln.** Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis.
3. **Wert ermitteln.** Eine Wertspanne aus derselben Quelle, die alle Erben kennen und akzeptieren, verhindert später Streit über den Preis.
4. **Vorgehen festlegen.** Wer spricht mit Maklern oder Käufern? Welcher Mindestpreis gilt? Wer darf zusagen?
5. **Vollmacht erteilen.** Oft bevollmächtigen die Erben einen von ihnen, Gespräche zu führen und den Notartermin vorzubereiten. Das hilft besonders, wenn Geschwister weit entfernt wohnen und nicht zu jedem Termin anreisen können.
6. **Käufer suchen und Besichtigungen durchführen.** Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG).
7. **Notartermin.** Alle Erben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben den Kaufvertrag.
8. **Erlös verteilen.** Der Kaufpreis wird nach Abzug der Nachlassschulden nach Erbteilen aufgeteilt.

Wie lange es vom Entschluss bis zum Notartermin dauert, hängt vor allem von den Unterlagen, der Nachfrage und der Einigkeit der Erben ab. Nach dem Notartermin fließt der Kaufpreis meist erst, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat, und das kann noch einige Wochen dauern.

Für diese Städte haben wir zuständige Stellen, Immobilienwerte und den Ablauf vor Ort zusammengestellt:

## Was kostet der Hausverkauf für eine Erbengemeinschaft?

Die Kosten eines Hausverkaufs durch eine Erbengemeinschaft sind überschaubar, wenn die Erben sich einig sind. Die größten Posten sind Makler und gegebenenfalls Steuern.

| Kostenpunkt | Wer zahlt | Höhe |
|---|---|---|
| Notar und Grundbuch beim Kauf | Gesetzlich der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) | rund 1 % des Kaufpreises ohne Finanzierungsgrundschuld |
| Maklerprovision | Bei Einfamilienhaus und Wohnung und einem Verbraucher als Käufer höchstens in gleicher Höhe wie der Käufer, wenn beide zahlen (§ 656c BGB) | nach Vereinbarung |
| Erbschein | Erbengemeinschaft | bei 300.000 € Nachlass 1.270 € beim Gericht |
| Grundbuchberichtigung | Erbengemeinschaft | binnen zwei Jahren gebührenfrei |
| Energieausweis | Erbengemeinschaft | nach Angebot |
| Einkommensteuer | Jeder Erbe für seinen Anteil | nur innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG) |

Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Kauf durch die Eltern weiter. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber [Geerbtes Haus verkaufen: Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/).

## Wie zahlt man einen Miterben aus, wenn einer das Haus behalten will?

Will ein Miterbe das Elternhaus behalten, übernimmt er es im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zahlt die anderen aus. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Wert des Hauses und den Erbteilen. Ein Gutachten oder eine gemeinsam akzeptierte Wertspanne ist hier die wichtigste Grundlage.

Angenommen, zwei Geschwister erben je zur Hälfte, das Haus ist schuldenfrei und beide einigen sich auf einen Wert von 400.000 €. Übernimmt die Schwester das Haus, zahlt sie ihrem Bruder 200.000 €. Bleiben Schulden auf dem Haus, die sie übernimmt, mindert das den Betrag entsprechend.

Drei Punkte sollten Sie dabei kennen:

- **Grunderwerbsteuer:** Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
- **Spekulationsfrist:** Zahlt der übernehmende Erbe aus eigenem Vermögen, gilt das insoweit als Kauf. Für den hinzuerworbenen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für den weichenden Miterben kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft.
- **Form:** Der Vertrag über die Übertragung des Hauses an einen Miterben muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Lassen Sie den Vertrag vorher von einem Steuerberater prüfen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine grobe Wertspanne als Einigungsgrundlage, als Link für alle Miterben. Die genaue Auszahlung je Erbquote rechnet der [Rechner Geschwister auszahlen](/werkzeuge/geschwister-auszahlen/).

## Wie vermeiden Erbengemeinschaften Streit um das Elternhaus?

Die meisten Geschwister wollen sich nicht streiten. Spannungen entstehen eher aus dem Gefühl, dass es nicht fair zugeht: Ein Geschwisterteil wohnt in der Nähe und hat die ganze Arbeit, ein anderes lebt weit weg und hört nur Zahlen. Eines wohnt vielleicht selbst im Haus. Und beim Wert stellt sich die Frage, wem man glaubt. Misstrauen wächst, wenn einer allein mit Maklern spricht.

Eine gemeinsame Grundlage hilft: dieselben Unterlagen, dieselbe Wertspanne aus derselben Quelle, dieselben Fristen für alle. Legen Sie früh fest, wer was macht und bis wann, und verteilen Sie die Arbeit bewusst. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, eine kurze E-Mail an alle reicht. Gelingt keine Einigung, kann eine Mediation helfen, bevor jemand den Weg über das Gericht wählt.

Bevor Sie sich zusammensetzen, kann jedes Geschwister für sich dieselben Fragen beantworten: Was soll mit dem Haus passieren, was ist mir wichtig, wie schnell? Der [Geschwister-Check](/geschwister-check/) zeigt danach, wo Sie sich schon einig sind und wo die Knackpunkte liegen.

Jedes Geschwister beantwortet getrennt dieselben Fragen, das Ergebnis zeigt Gemeinsamkeiten und Knackpunkte.

## Häufige Fragen

### Wer darf in einer Erbengemeinschaft das Haus verkaufen?

Nur alle Erben gemeinsam (§ 2040 BGB). Einzelne Erben können einen anderen bevollmächtigen, für sie zu handeln; für das Grundbuch muss die Vollmacht mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Ein Testamentsvollstrecker darf das Haus dagegen ohne Zustimmung der Erben verkaufen (§ 2205 BGB).

### Kann ein Miterbe das Haus allein vermieten?

Nein. Die Vermietung ist eine Frage der Verwaltung und wird mit Mehrheit nach Erbteilen entschieden (§ 2038 Abs. 2 und § 745 BGB). Ein Miterbe mit mehr als der Hälfte der Erbteile kann sie allerdings auch gegen die anderen durchsetzen.

### Wie lange kann eine Erbengemeinschaft bestehen bleiben?

Das Gesetz setzt keine Höchstdauer, solange alle Erben einverstanden sind. Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), soweit kein Ausschluss nach §§ 2043 bis 2045 BGB besteht, etwa durch eine Anordnung im Testament.

### Haben Miterben ein Vorkaufsrecht, wenn das Haus verkauft wird?

Nicht beim Verkauf des Hauses durch die Erbengemeinschaft. Ein Vorkaufsrecht haben die Miterben nur, wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft (§ 2034 BGB). Die Frist dafür beträgt zwei Monate.

### Kann die Erbengemeinschaft das Haus an einen der Erben verkaufen?

Ja. Ein Miterbe kann das Haus von der Erbengemeinschaft übernehmen und die anderen auszahlen. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, wenn die Übernahme der Teilung des Nachlasses dient (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

**Weiterlesen**

- [Ein Miterbe will nicht verkaufen](/ratgeber/miterbe-blockiert-verkauf/)
- [Geerbtes Haus verkaufen: Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Ihr Elternhaus-Fahrplan](/fahrplan/)