# Eigentumswohnung geerbt: Wer zahlt Hausgeld und Sonderumlage, und wie geht es weiter?

Wohnung der Eltern geerbt? Hausgeld ab dem Erbfall, Sonderumlage, Eintritt in die Eigentümergemeinschaft, Unterlagen, Verwalter, vermietet oder leer, Verkauf.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Mit dem Tod treten die Erben an die Stelle der Eltern (§ 1922 BGB), auch in der Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld schulden sie ab dem Erbfall, unabhängig vom Grundbucheintrag, ebenso beschlossene Sonderumlagen und Rückstände (§ 1967 BGB). Informieren Sie zuerst den Verwalter, lassen Sie sich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan geben und entscheiden Sie dann in Ruhe über Behalten, Vermieten oder Verkauf.

## Ab wann müssen Sie als Erbe das Hausgeld zahlen?

Mit dem Tod geht das Vermögen der Eltern als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Dazu gehört das Wohnungseigentum mit allen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft. Die Erben schulden das Hausgeld deshalb ab dem Erbfall, auch wenn sie noch nicht im Grundbuch stehen.

Das Hausgeld besteht aus Vorschüssen auf die Kosten der Gemeinschaft und auf die Erhaltungsrücklage. Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten nach seinem Miteigentumsanteil, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG).

Hatte die Mutter Hausgeld nicht bezahlt, sind diese Rückstände Nachlassschulden, für die die Erben haften (§ 1967 BGB). Mehrere Erben haften gegenüber der Gemeinschaft als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Läuft die Lastschrift noch vom Konto der Mutter, klären Sie mit der Bank und dem Verwalter, ab wann von welchem Konto gezahlt wird.

## Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor oder nach dem Todesfall beschlossen wurde?

Eine Sonderumlage beschließen die Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht, etwa für Dach oder Fassade. Für Erben spielt es keine Rolle, ob der Beschluss vor oder nach dem Tod gefasst wurde. Sie übernehmen die Rechtsstellung der Mutter vollständig, also auch offene und künftig fällige Beträge.

Anders ist es beim Verkauf. Wann eine Umlage fällig wird, legt der Beschluss fest (§ 28 Abs. 3 WEG). Gegenüber der Gemeinschaft kommt es nach der Rechtsprechung in der Regel darauf an, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Ist eine Sonderumlage beschlossen und die Wohnung soll verkauft werden, regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer sie trägt. Käufer fragen danach, und offene Beschlüsse beeinflussen die Preisverhandlung.

## Wie treten Sie in die Eigentümergemeinschaft ein, und wen informieren Sie?

Eine Anmeldung braucht es nicht, Sie sind mit dem Erbfall Mitglied der Gemeinschaft. Der Verwalter muss aber wissen, an wen er Einladungen, Abrechnungen und Mahnungen schickt. Schreiben Sie ihm deshalb früh, mit Sterbeurkunde, Kontaktdaten aller Erben und, sobald vorhanden, Erbschein oder eröffnetem Testament.

Gehört die Wohnung mehreren Erben, können sie ihr Stimmrecht in der Versammlung nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 WEG). Einigen Sie sich, wer die Erbengemeinschaft vertritt, und erteilen Sie ihm eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt, die Einladung soll mindestens drei Wochen vorher kommen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG).

Für den Verkauf brauchen Sie den Erbnachweis, die Berichtigung des Grundbuchs ist bei Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Wo das zuständige Grundbuchamt sitzt, zeigen unsere Stadtseiten:

## Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollten Sie sich besorgen?

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Als Erbe gilt das ab dem Erbfall auch für Sie. Diese Unterlagen zeigen, was die Wohnung kostet und was auf die Eigentümer zukommt.

| Unterlage | Was sie zeigt | Grundlage |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung | Welche Räume zur Wohnung gehören, Miteigentumsanteil, Sonderregeln | Grundbuchamt oder Verwalter |
| Protokolle der letzten drei Versammlungen | Geplante Arbeiten, Streitpunkte, beschlossene Sonderumlagen | § 24 Abs. 6 WEG |
| Beschluss-Sammlung | Alle Beschlüsse im Wortlaut | § 24 Abs. 7 WEG |
| Wirtschaftsplan | Hausgeld und Rücklage für das laufende Jahr | § 28 Abs. 1 WEG |
| Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten, Nachzahlung oder Guthaben | § 28 Abs. 2 WEG |
| Vermögensbericht | Stand der Erhaltungsrücklage | § 28 Abs. 4 WEG |
| Energieausweis | Pflicht für Vermietung und Verkauf | § 80 GModG |

Fragen Sie den Verwalter außerdem nach offenen Hausgeldbeträgen der Mutter und nach Arbeiten, die bereits geplant, aber noch nicht beschlossen sind.

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die Fristen ab Ihrem Erbfall, eine grobe Wertspanne und die nächsten Schritte, auch für eine Eigentumswohnung. Den Link können Sie an Ihre Geschwister schicken. Keine Anrufflut, ein fester Ansprechpartner.

## Die geerbte Wohnung ist vermietet: Was ändert sich?

Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 1922 BGB). Sie sind ab dann Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten. Informieren Sie den Mieter schriftlich, wohin er die Miete künftig zahlt, und übernehmen Sie die Kaution.

Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr erstellen jetzt Sie, auf Grundlage der Jahresabrechnung des Verwalters. Kündigen können Sie nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Der Erbfall selbst ist kein Kündigungsgrund. Eine vermietete Wohnung lässt sich auch vermietet verkaufen, der Käufer tritt dann in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB).

## Die Wohnung steht leer: Was ist zu tun?

Das Hausgeld läuft weiter, auch wenn niemand in der Wohnung wohnt. Das Gebäude versichert in der Regel die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Die Hausratversicherung der Mutter prüfen Sie selbst, denn sie läuft nicht zwingend weiter.

Lassen Sie die Wohnung so temperieren, dass im Winter nichts einfriert, und geben Sie dem Verwalter oder einem Nachbarn eine Kontaktnummer für Notfälle. Wasserschäden in einer Wohnung treffen schnell auch die Nachbarn darunter. Für das Ausräumen gilt dasselbe wie beim Haus, nur mit Rücksicht auf Treppenhaus und Ruhezeiten.

## Behalten, vermieten oder verkaufen: Wie entscheiden Sie?

Die Entscheidung hängt davon ab, ob jemand einziehen will, was die Wohnung im Monat kostet und welche Arbeiten am Gebäude anstehen. Die Protokolle zeigen, ob in den nächsten Jahren größere Kosten auf die Eigentümer zukommen.

Wer vermieten will, sollte mit dem richtigen Betrag rechnen. Auf den Mieter umlegen lassen sich nur Betriebskosten. Verwaltungskosten und Kosten der Instandhaltung gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV), also auch nicht die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Angenommen, das Hausgeld beträgt 380 € im Monat, davon sind 230 € umlagefähig. Dann tragen Sie 150 € im Monat selbst, zusätzlich zu Grundsteuer, Rücklagen für die Wohnung und Ihrem Aufwand als Vermieter.

Will ein Kind die Wohnung selbst nutzen, kann sie als Familienheim erbschaftsteuerfrei bleiben: Die Mutter muss bis zuletzt selbst darin gewohnt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein), das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben, steuerfrei sind bis zu 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Will niemand sie halten, bleibt der Verkauf.

Für den Verkauf gelten dieselben Regeln wie beim Haus: Energieausweis spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG), Spekulationsfrist nach dem Kaufdatum der Eltern. Wer die Familienheim-Befreiung genutzt hat und die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst nutzt, etwa weil er verkauft, verliert sie rückwirkend, außer aus zwingenden Gründen. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber [Geerbtes Haus: Welche Steuern fallen an?](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/). Käufer wollen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung sehen. Wer diese Unterlagen früh beisammen hat, kann Fragen zügig beantworten.

Ihr Elternhaus-Fahrplan stellt Behalten, Vermieten und Verkaufen mit groben Zahlen nebeneinander, damit alle Erben vom gleichen Stand ausgehen. Auf Wunsch vermitteln wir Ansprechpartner für Bewertung und Verkauf.

## Wie gehen Sie in den ersten Wochen vor?

1. **Verwalter informieren.** Sterbeurkunde, Kontakt aller Erben, Frage nach offenen Beträgen.
2. **Zahlungen klären.** Wer zahlt das Hausgeld ab jetzt, von welchem Konto.
3. **Unterlagen einsehen oder anfordern.** Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (§ 18 Abs. 4, § 28 Abs. 4 WEG).
4. **Wohnung sichern.** Temperieren, Wasser prüfen, Versicherung klären.
5. **Vertreter bestimmen.** Bei mehreren Erben eine Person mit Vollmacht für die Versammlung (§ 25 WEG).
6. **Mieter informieren,** wenn die Wohnung vermietet ist.
7. **Erbnachweis und Grundbuch** angehen, dann über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden.

## Häufige Fragen

### Muss ich vor dem Grundbucheintrag Hausgeld zahlen?

Ja. Die Erben treten mit dem Erbfall an die Stelle des Verstorbenen (§ 1922 BGB). Die Pflichten aus dem Wohnungseigentum hängen nicht davon ab, wann das Grundbuch berichtigt wird.

### Kann die Gemeinschaft Hausgeldrückstände der Mutter von mir verlangen?

Ja, Rückstände sind Nachlassschulden, für die die Erben haften (§ 1967 BGB). Ist der Nachlass überschuldet, können Sie binnen sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen (§ 1944 BGB) oder die Haftung auf den Nachlass beschränken (§ 1975 BGB).

### Muss ich zur Eigentümerversammlung gehen?

Eine Pflicht zur Teilnahme gibt es nicht. Ohne Sie entscheiden die anderen aber über Kosten, die Sie mittragen. Sie können sich mit einer Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG).

### Gilt die Dämmpflicht nach dem Eigentümerwechsel auch für eine Eigentumswohnung?

Die Dämmpflichten aus § 35 und § 69 GModG betreffen Bauteile wie oberste Geschossdecke und Leitungen, die in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehören. Darüber entscheidet die Gemeinschaft. Die Sonderregel nach dem Eigentümerwechsel gilt zudem nur für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen (§ 35 Abs. 3 GModG).

### Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf ausgezahlt?

Nein. Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer (§ 9a Abs. 1 und 3, § 28 Abs. 4 WEG), und bleibt dort. Beim Verkauf geht die Wohnung mit ihrem Anteil an der Gemeinschaft auf den Käufer über. Eine hohe Rücklage kann für Käufer aber ein Argument sein.

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