# Haus in Lünen geerbt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun?

Haus in Lünen geerbt? Die Schritte in der richtigen Reihenfolge, mit zuständigem Nachlassgericht und Grundbuchamt, Fristen, Leerstandsregeln und örtlichen Kaufpreisen.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Zuerst kommen Testament und Erbfolge beim Nachlassgericht, dann das Sichern des Hauses, die Anzeige beim Finanzamt und die Berichtigung des Grundbuchs, gebührenfrei binnen zwei Jahren. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden Sie erst danach, in Ihrem Tempo und gemeinsam mit den Miterben. Fast alles davon geht schriftlich, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

## Wo fangen Sie an, wenn Sie ein Haus in Lünen geerbt haben?

"Wo fange ich an?" ist die häufigste Frage nach einem Todesfall. Die Antwort: bei den Formalien, nicht beim Verkauf. Sie müssen heute nichts über das Haus entscheiden. Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen bei vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und wer zu schnell entscheidet, bereut es öfter als wer sich Zeit lässt.

Wichtig ist am Anfang nur, dass das Haus gesichert ist und keine Frist verstreicht.

1. **Sterbeurkunde besorgen.** Sie wird beim Standesamt ausgestellt und für fast jeden weiteren Schritt gebraucht. Bestellen Sie gleich mehrere Ausfertigungen.
2. **Testament zum Nachlassgericht bringen.** Ein Testament, das Sie in den Unterlagen finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Dort wird es eröffnet, die Gebühr dafür beträgt 109 Euro (KV 12101 GNotKG).
3. **Ausschlagung prüfen.** Wenn Schulden das Erbe übersteigen könnten, bleibt Ihnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe Zeit (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
4. **Haus sichern.** Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten, Schlüssel zählen.
5. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten beim für Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG).

## Welches Nachlassgericht ist in Lünen zuständig?

Nachlassgericht für die Stadt Lünen ist das Amtsgericht Lünen (Abteilung 4, zuständig für die Städte Lünen, Selm und Werne im Bezirk des Landgerichts Dortmund) [1]. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen.

Kontakt: Spormeckerplatz 5, 44532 Lünen (Postanschrift: Postfach 11 80, 44501 Lünen), Zentrale 02306 924-5, Fax 02306 924-690, Abteilung 4: Telefon 02306 924-742 (Buchstaben A, B, C, E, I), 02306 924-740 (P, Q, R, S, T, U, W), 02306 924-777 (G, J, K, L, M, N, V) und 02306 924-654 (D, F, H, O, X, Y, Z); für Erbausschlagungen und Erbscheine ist eine Online-Terminbuchung erforderlich [2]. Ob Sie überhaupt einen Erbschein brauchen und was er kostet, steht auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein in Lünen](/luenen/nachlassgericht-erbschein/).

## Wo lassen Sie das Grundbuch in Lünen berichtigen?

Grundbuchamt für die Stadt Lünen ist das Amtsgericht Lünen (Abteilung 3 für die Grundbuchbezirke Lünen und Altlünen sowie Selm, Bork, Stockum und Werne) [3]. Das wissen viele Erben nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, welches Grundbuchamt zuständig ist: Es sitzt nicht immer in der eigenen Stadt.

Das Grundbuchamt trägt die Erben gebührenfrei ein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG). Als Nachweis genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 35 GBO). Den Ablauf beschreibt die Seite [Grundbuch nach dem Erbfall in Lünen](/luenen/grundbuch-nach-erbfall/).

## Was können Sie erledigen, ohne nach Lünen zu fahren?

Viele Erben wohnen weit entfernt. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht." Das meiste geht trotzdem schriftlich:

| Aufgabe | Ohne Anreise möglich? | So geht es |
|---|---|---|
| Fragen zum laufenden Nachlassverfahren | ja | schriftlich an das Nachlassgericht, mit Aktenzeichen |
| Erbschein beantragen | ja | beim Notar am eigenen Wohnort, der den Antrag an das Nachlassgericht schickt (§ 352 Abs. 3 FamFG) |
| Erbe ausschlagen | ja | beim Nachlassgericht am eigenen Wohnort zur Niederschrift (§ 344 Abs. 7 FamFG) oder bei einem Notar beglaubigt (§ 1945 BGB), jeweils fristgerecht |
| Grundbuch berichtigen | ja | formloser Antrag mit Erbnachweis per Post an das Grundbuchamt |
| Erbschaftsteuer anzeigen | ja | schriftlich an das zuständige Finanzamt |
| Haus räumen, Handwerker einweisen | teilweise | mit Schlüsselübergabe an eine Person vor Ort |

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die nächsten Schritte, die zuständigen Stellen und die Fristen mit Datum. Den Link können Sie Ihren Geschwistern schicken. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?

Die Fristen gelten bundesweit. Die Tabelle zeigt, welche Stelle in Lünen jeweils zuständig ist.

| Wann | Was | Wo | Grundlage |
|---|---|---|---|
| sofort | Testament abgeben, Sterbeurkunde besorgen | Nachlassgericht, Standesamt | |
| binnen 6 Wochen ab Kenntnis | Erbe ausschlagen, falls gewollt | Nachlassgericht oder Notar | § 1944 BGB |
| binnen 3 Monaten | Erbfall anzeigen | für Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt | § 30 ErbStG |
| binnen 2 Jahren | Grundbuch gebührenfrei berichtigen | Grundbuchamt | KV 14110 GNotKG |
| binnen 2 Jahren nach Eigentumsübergang | unter bestimmten Voraussetzungen oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | eigene Pflicht | §§ 35, 69 GModG |
| 10 Jahre ab Kauf durch die Eltern | Spekulationsfrist bei Verkauf | Finanzamt | § 23 EStG |

Die Anzeige beim Finanzamt ist bei einem Haus im Nachlass auch dann Pflicht, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).

## Was ist bei einem geerbten Haus in Lünen besonders zu beachten?

Zwei örtliche Punkte betreffen viele Erben: die Regeln gegen Leerstand und Häuser auf Erbbaurecht.

Ein leeres Haus kostet außerdem laufend Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Der Hebesatz der Grundsteuer liegt bei 900 v. H. für die Grundsteuer B und 571 v. H. für die Grundsteuer A (sowie 520 v. H. für die Gewerbesteuer) gemäß § 2 der Satzung über die Steuerhebesätze der Stadt Lünen in der Fassung der 1. Änderungssatzung vom 18.12.2025 (gültig ab 01.01.2026) [4]. Prüfen Sie auch, ob die Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter gilt.

## Was ist das geerbte Haus in Lünen wert?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen lauten sie:

| Art der Immobilie | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | im Kreis Unna (einschließlich Lünen) im Mittel 2.339 €/m² Wohnfläche bei den Immobilienrichtwerten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (mittlere Wohnfläche 154 m², Grundstück 663 m²) sowie durchschnittliche Gesamtkaufpreise von 302.000 € (Baujahre bis 1949) bis 580.000 € (Baujahre 2010 bis 2019); gebietstypische Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Lünen bei 260 €/m² in einfacher, 295 €/m² in mittlerer und 360 €/m² in guter Lage (Gesamtspanne 245 €/m² bis 470 €/m², Durchschnitt 300 €/m²) [5] |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | im Kreis Unna (einschließlich Lünen) bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern durchschnittliche Gesamtkaufpreise von 223.000 € (Baujahre bis 1949, Ø 441 m² Grundstück) bis 419.000 € (Baujahre 2010 bis 2019, Ø 314 m² Grundstück) sowie im Mittel 2.121 €/m² Wohnfläche bei den Immobilienrichtwerten für Reihen- und Doppelhäuser (mittlere Wohnfläche 122 m²) [6] |
| Reihenmittelhaus | im Kreis Unna (einschließlich Lünen) bei Reihenmittelhäusern durchschnittliche Gesamtkaufpreise von 168.000 € (Baujahre bis 1949, Ø 269 m² Grundstück) bis 338.000 € (Baujahre 2000 bis 2009, Ø 238 m² Grundstück) sowie im Mittel 2.121 €/m² Wohnfläche bei den Immobilienrichtwerten für Reihen- und Doppelhäuser (Ø 122 m² Wohnfläche) [7] |
| Eigentumswohnung | im Kreis Unna (einschließlich Lünen) im Mittel 1.618 €/m² Wohnfläche bei den Immobilienrichtwerten (mittlere Wohnfläche 78 m²) sowie 2025 im Weiterverkauf je nach Baujahrsklasse durchschnittlich 1.430 €/m² (Baujahre 1950 bis 1959) bis 3.370 €/m² (Baujahre 2010 bis 2019; Erstverkäufe Neubau 4.230 €/m²) [8] |

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an (§ 182 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Mehr dazu auf der Seite [Immobilienwert in Lünen](/luenen/immobilienwert/).

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die alle Erben gleich sehen, dazu Fristen und nächste Schritte. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Behalten, vermieten oder verkaufen: wann entscheiden Sie?

Erst wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegen, klar ist, wer erbt, und Sie Zeit für den Abschied und das Ausräumen hatten. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie das ohne Streit gelingt, steht unter [Erbengemeinschaft in Lünen: Haus verkaufen](/luenen/erbengemeinschaft-verkaufen/).

Wer selbst einziehen will, kann das Haus unter Umständen steuerfrei erben: Die Eltern müssen bis zum Tod darin gewohnt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen. Wohnfläche über 200 m² wird anteilig besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Wer vermieten will, kann sich am Mietspiegel orientieren: 5,79 € bis 9,77 € je m² Nettokaltmiete in der Basis-Mietwerttabelle des qualifizierten Lüner Mietspiegels 2026 (je nach Baujahresklasse von bis 1924 bis ab 2015 und Wohnungsgröße von bis 34 m² bis ab 110 m²; ab 110 m² Wohnfläche zwischen 5,89 €/m² bei Baujahr bis 1924 und 8,97 €/m² bei Baujahr ab 2015) [9]. Wer verkaufen will, prüft die Spekulationsfrist: Haben die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Erben führen die Frist der Eltern fort.

## Häufige Fragen

### Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus umzuschreiben?

Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber eine Kostenfrist: Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Danach fällt eine volle Gebühr an. Das Grundbuchamt kann die Berichtigung auch anmahnen (§ 82 GBO).

### Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden, wenn keine Steuer anfällt?

Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbe (§ 30 ErbStG). Die Pflicht entfällt nur in wenigen Fällen mit eröffnetem notariellem Testament, aber nicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört. Zuständig ist das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.

### Brauche ich in Lünen immer einen Erbschein?

Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.

### Wer bezahlt das Haus bis zum Verkauf?

Die Erben gemeinsam, aus dem Nachlass oder anteilig aus eigener Tasche. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit sie später verrechnet werden können.

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte (bundesweit)](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Geerbtes Haus und Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Elternhaus in Lünen: Übersicht](/luenen/)

## Quellen

1. Amtsgericht Lünen, Abteilung für Nachlasssachen und Gerichtsbezirk: https://www.ag-luenen.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Nachlasssachen/index.php
2. Amtsgericht Lünen, Nachlasssachen (Abteilung 4): https://www.ag-luenen.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Nachlasssachen/index.php
3. Amtsgericht Lünen, Telefonliste und Geschäftsverteilung: https://www.ag-luenen.nrw.de/kontakt/telefonliste/index.php
4. Stadt Lünen, Satzung über die Steuerhebesätze (1. Änderungssatzung vom 18.12.2025, S. 2): https://www.luenen.de/de-wAssets/docs/PDFs/ortsrecht/Steuerhebesaetze_2026.pdf
5. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 27, 28, 32, 35): https://www.gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Unna/pdf/GMB_33200_2026.pdf
6. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 32 und S. 35): https://www.gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Unna/pdf/GMB_33200_2026.pdf
7. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 33 und S. 35): https://www.gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Unna/pdf/GMB_33200_2026.pdf
8. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna, Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 46 und S. 49): https://www.gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Unna/pdf/GMB_33200_2026.pdf
9. Stadt Lünen, Qualifizierter Lüner Mietspiegel 2026 (Mietwerttabelle S. 4): https://www.luenen.de/de-wAssets/docs/PDFs/antraege_wohnen/Mietspiegel-Luenen-2026-Broschuere.pdf
10. Amtsgericht Lünen, Abteilung für Nachlasssachen: https://www.ag-luenen.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Nachlasssachen/index.php
11. Amtsgericht Lünen, Grundbuchamt und Telefonliste: https://www.ag-luenen.nrw.de/kontakt/telefonliste/index.php