# Elternhaus in Lübeck: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Elternhaus in Lübeck geerbt oder Pflegefall? Zuständige Gerichte und Ämter mit Adresse, örtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Heimkosten und Besonderheiten der Stadt.

URL: https://wohin-mit-dem-elternhaus.de/luebeck/
Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Lübeck ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck) [1]. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

## Welche Zahlen zum Elternhaus in Lübeck sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

| Kennzahl | Wert in Lübeck |
|---|---|
| Einwohner | 219.044 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2023) [2] |
| Anteil der Menschen über 65 Jahre | 23,4 % (15,1 % 65- bis 79-Jährige und 8,3 % ab 80-Jährige, Stand 2023) [3] |
| Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr | Rund 764 Mio. Euro Geldumsatz bei 1.822 Kaufverträgen im Jahr 2025 (+13 % Umsatz gegenüber Vorjahr) [4] |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser | 206 Kauffälle im Weiterverkauf ohne Erbbaurecht im Jahr 2025 (Volumen 96.685.841 Euro) [5] |
| Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus | 3.143 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 469.349 Euro bei 206 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025) [5] |
| Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | 3.167 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 299.483 Euro bei 125 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025) [6] |
| Gebrauchtes Reihenmittelhaus | 3.003 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 306.370 Euro bei 142 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025) [7] |
| Gebrauchte Eigentumswohnung | Ca. 3.500 Euro/m² Wohnfläche im Wiederverkauf von Eigentumswohnungen [8] |
| Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel | 7,40 Euro/m² bis 14,95 Euro/m² (Mittelwerte in mittlerer Wohnlage nach Baujahr und Größe; 2/3-Spanne 5,94 Euro/m² bis 18,33 Euro/m²) [9] |
| Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr | 3.148 € im Monat [10] |
| Eigenanteil in den Heimen der Stadt | 2.761 € bis 4.475 € im Monat [11] |
| Hebesatz der Grundsteuer | 575 % (575 v. H. ab 01.01.2025; Grundsteuer A: 412 v. H.) [12] |

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet Kostenfreie digitale Bodenrichtwertkarte über den DigitalenAtlasNord (DANord) des Landes Schleswig-Holstein abrufbar [13]. Der Mietspiegel gilt Stichtag 01.05.2025 (Qualifizierter Mietspiegel 2025 der Hansestadt Lübeck) [9].

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Stellen sind in Lübeck zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Amtsgericht Lübeck (Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck) [14]. Zweitens: Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck) [1]. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

- **Nachlassgericht:** Amtsgericht Lübeck, Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. 0451 371-0, Fax 0451 371-1523, E-Mail nachlass@ag-luebeck.landsh.de [15].
- **Grundbuchamt:** Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. Servicepoint 0451 371-2525, Fax 0451 371-1523, E-Mail Grundbuch@AG-Luebeck.LandSH.de [16].
- **Gutachterausschuss:** Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck beim LVermGeo SH, Brolingstraße 53 b-d, 23554 Lübeck, Tel. 0451 30090-406, E-Mail Poststelle-Luebeck@LVermGeo.landsh.de [17].
- **Pflegestützpunkt:** Pflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck (sowie Kolberger Platz 1), Tel. 0451 122-4903 / -4931, E-Mail pflegestützpunkt@luebeck.de [18].
- **Betreuungsbehörde:** Betreuungsbehörde der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck, Tel. 0451 115 / 0451 122-2520 (Beglaubigungsgebühr 10,00 Euro) [19].

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite [Zuständige Stellen in Lübeck](/luebeck/zustaendige-stellen/).

## Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

| Ihre Lage | Passende Seite |
|---|---|
| Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist | [Haus in Lübeck geerbt](/luebeck/haus-geerbt/) |
| Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen | [Erbengemeinschaft in Lübeck](/luebeck/erbengemeinschaft-verkaufen/) |
| Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen | [Nachlassgericht und Erbschein](/luebeck/nachlassgericht-erbschein/) |
| Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden | [Grundbuch nach dem Erbfall](/luebeck/grundbuch-nach-erbfall/) |
| Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim | [Pflegeheim und Elternhaus](/luebeck/pflegeheim-elternhaus/) |
| Sie wollen wissen, was das Haus wert ist | [Immobilienwert in Lübeck](/luebeck/immobilienwert/) |
| Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen | [Betreuer und Hausverkauf](/luebeck/betreuer-hausverkauf/) |
| Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims | [Für Sozialdienste](/luebeck/sozialdienste/) |
| Sie vergleichen Heime und Kosten | [Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich](/luebeck/pflegeheimkosten/) |

## In welcher Reihenfolge gehen Familien in Lübeck meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

1. **Testament und Erbfolge klären.** Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
2. **Ausschlagung prüfen.** Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
3. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
4. **Grundbuch berichtigen.** Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
5. **Haus sichern, ausräumen, entscheiden.** Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

## Was ist in Lübeck anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

**Erbbaurechte.** Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen 199 Kauffälle bebauter Grundstücke mit Erbbaurecht im Jahr 2025 (15 % Marktanteil am Geldumsatz, 67.996.500 Euro Volumen) [20]. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.

**Leerstand und Zweckentfremdung.** Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum auf Basis des SHWoSchG (Genehmigungsvorbehalt für Umnutzungen, Ausnahmen u. a. für Kinderbetreuung und ärztliche Dienste) [21]. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

**Erhaltungssatzungen.** In Lübeck gilt: 18 städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB im Stadtgebiet (u. a. Altstadt, Altstadt Ferienwohnung, Roeckstraße, Am Burgfeld, Alt-Travemünde) [22]. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.

**Vorkaufsrecht der Stadt.** In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt 3 Monate gesetzliche Ausübungsfrist nach Kaufvertragsmitteilung (Verwaltungsgebühr für Negativzeugnis nach § 24 BauGB: 85 Euro) [23] Zeit.

**Zweitwohnung.** Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 9 % (9 v. H. der Bemessungsgrundlage aus modifiziertem Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahresfaktor, Verfügbarkeitsgrad und Faktor 100) [24].

## Was kostet ein Pflegeheim in Lübeck?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 37 Pflegeheime [11]. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 2.761 € bis 4.475 € im Monat [11], vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.148 € im Monat [10] im ersten Jahr, danach 2.880 € ab dem 13. Monat, 2.524 € ab dem 25. Monat und 2.079 € ab dem 37. Monat [10]. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite [Pflegeheim und Elternhaus in Lübeck](/luebeck/pflegeheim-elternhaus/).

## Welche Stadtteile gehören zu Lübeck?

Lübeck gliedert sich in 10 Stadtteile mit 35 Stadtbezirken [25]. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

## Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Lübeck steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Lübeck gehören:

## Häufige Fragen

### Wo wird das Grundbuch für Lübeck geführt?

Amtsgericht Lübeck (Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck) [1]. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Lübeck, Grundbuchamt, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck, Tel. Servicepoint 0451 371-2525, Fax 0451 371-1523, E-Mail Grundbuch@AG-Luebeck.LandSH.de [16].

### Welches Gericht stellt in Lübeck den Erbschein aus?

Amtsgericht Lübeck (Nachlassgericht, Am Burgfeld 7, 23568 Lübeck) [14]. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein](/luebeck/nachlassgericht-erbschein/).

### Was ist ein Einfamilienhaus in Lübeck ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht 3.143 Euro/m² Wohnfläche (Durchschnittspreis 469.349 Euro bei 206 Kauffällen, Weiterverkauf ohne Erbbau 2025) [5]. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

### Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum auf Basis des SHWoSchG (Genehmigungsvorbehalt für Umnutzungen, Ausnahmen u. a. für Kinderbetreuung und ärztliche Dienste) [21]. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

### Wo bekomme ich in Lübeck Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt der Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor, Kronsforder Allee 2-6, 23560 Lübeck (sowie Kolberger Platz 1), Tel. 0451 122-4903 / -4931, E-Mail pflegestützpunkt@luebeck.de [18].

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Erbengemeinschaft und Immobilie](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/)
- [Pflegeheim und Haus verkaufen](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)

## Quellen

1. Amtsgericht Lübeck: Grundbuchsachen: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Grundbuch
2. Wegweiser Kommune (Statistische Ämter der Länder): Lübeck: https://www.wegweiser-kommune.de/berichte/bildungsbericht+luebeck
3. Wegweiser Kommune (Statistische Ämter der Länder): Demografische Entwicklung Lübeck: https://www.wegweiser-kommune.de/berichte/bildungsbericht+luebeck
4. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (S. 3): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
5. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (Tabelle 11, S. 36): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
6. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (Tabelle 12, S. 39): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
7. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (Tabelle 13, S. 41): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
8. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (S. 54): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
9. Hansestadt Lübeck: Qualifizierter Mietspiegel 2025 (S. 15): https://www.luebeck.de/file/hl_broschure_mietspiegel2025_a5_rz_web.pdf
10. vdek, Eigenanteile im Pflegeheim nach Bundesländern (Schleswig-Holstein): https://www.vdek.com/presse/pressemitteilungen/2026/stationaere-pflege-eigenanteile-juli-2026.html
11. vdek-Pflegelotse, Vollstationäre Langzeitpflege in Lübeck (Stand November 2026): https://www.pflegelotse.de/presentation/pl_startseite.aspx
12. Hansestadt Lübeck: Hebesatzsatzung (in Kraft ab 01.01.2025): https://www.luebeck.de/file/2_2_hebesatzsatzung.pdf
13. Gutachterausschuss Lübeck: Bodenrichtwerte / DANord: https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/wir_ueber_uns/Gutachterausschuesse/gaLuebeck
14. Amtsgericht Lübeck: Nachlasssachen: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Nachlasssachen
15. Amtsgericht Lübeck: Nachlasssachen Kontakt: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Nachlasssachen
16. Amtsgericht Lübeck: Grundbuchsachen Kontakt: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Grundbuch
17. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck (LVermGeo SH): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/wir_ueber_uns/Gutachterausschuesse/gaLuebeck
18. Hansestadt Lübeck: Pflegestützpunkt und Wohnberatung: https://www.luebeck.de/de/presse/pressemeldungen/pressemeldungen/pflegestuetzpunkt-beraet-in-der-wohnberatung-wohnen-im-alter--7186
19. Hansestadt Lübeck: Betreuungsverfügung / Betreuungsbehörde: https://www.luebeck.de/de/buergerservice/leistungen/leistungen/betreuungsverfuegung-erstellen-92
20. Gutachterausschuss Lübeck: Grundstücksmarktübersicht 2025 (Tabelle 14, S. 43): https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/gaPdf/pdf_Luebeck/gaMUeb2025Luebeck.pdf?__blob=publicationFile&v=2
21. Hansestadt Lübeck: Stadt legt Zweckentfremdungssatzung vor (05.03.2025): https://www.luebeck.de/de/presse/pressemeldungen/pressemeldungen/stadt-legt-zweckentfremdungsatzung-vor-1510
22. Hansestadt Lübeck: Übersicht aller Erhaltungssatzungen: https://www.luebeck.de/de/stadtentwicklung/stadtplanung/stadtbildpflege/uebersicht-aller-erhaltungssatzungen
23. Hansestadt Lübeck: Vorkaufsrecht der Gemeinde / Negativzeugnis: https://www.luebeck.de/de/buergerservice/leistungen/leistungen/vorkaufsrecht-der-gemeinde-kauf-oder-verkauf-eines-grundstuecks-mitteilen-und-negativzeugnis-beantragen-697
24. Hansestadt Lübeck: Zweitwohnungssteuersatzung (§ 5, S. 4): https://www.luebeck.de/file/2_5_zweitwohnungssteuersatzung.pdf
25. Hansestadt Lübeck: Stadtteile: https://www.luebeck.de/de/stadtleben/wohnen-in-luebeck/stadtteile/stadtteile
26. Amtsgericht Lübeck: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Nachlasssachen
27. Amtsgericht Lübeck: https://www.schleswig-holstein.de/DE/justiz/gerichte-und-justizbehoerden/AmtsgerichteSH/AGLuebeck/Aufgaben/Grundbuch
28. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck: https://www.schleswig-holstein.de/gaa/DE/wir_ueber_uns/Gutachterausschuesse/gaLuebeck
29. Hansestadt Lübeck: Pflegestützpunkt: https://www.luebeck.de/de/presse/pressemeldungen/pressemeldungen/pflegestuetzpunkt-beraet-in-der-wohnberatung-wohnen-im-alter--7186
30. Hansestadt Lübeck: Verwaltungszentrum Mühlentor: https://www.luebeck.de/de/presse/pressemeldungen/pressemeldungen/pflegestuetzpunkt-beraet-in-der-wohnberatung-wohnen-im-alter--7186
31. Hansestadt Lübeck: Betreuungsbehörde: https://www.luebeck.de/de/buergerservice/leistungen/leistungen/betreuungsverfuegung-erstellen-92