# Elternhaus in Ludwigsburg: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Elternhaus in Ludwigsburg geerbt oder Pflegefall? Zuständige Gerichte und Ämter mit Adresse, örtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Heimkosten und Besonderheiten der Stadt.

URL: https://wohin-mit-dem-elternhaus.de/ludwigsburg/
Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Ludwigsburg ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim) [1]. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

## Welche Zahlen zum Elternhaus in Ludwigsburg sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

| Kennzahl | Wert in Ludwigsburg |
|---|---|
| Einwohner | 94.711 Einwohnerinnen und Einwohner zum Jahresende 2025 laut städtischer Statistikstelle [2] |
| Anteil der Menschen über 65 Jahre | 19,2 % der Bevölkerung sind 65 Jahre oder älter (12,4 % 65- bis 79-Jährige und 6,8 % ab 80-Jährige; Altenquotient 31,4; Stand 2023) [3] |
| Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr | 383,70 Mio. € Geldumsatz in 2024 (383.697 T€ bei 1.036 Kauffällen: 22.366 T€ unbebaute Grundstücke, 167.659 T€ bebaute Grundstücke, 193.672 T€ Sondereigentum) [4] |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser | 147 Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern in 2024 (Geldumsatz 81.687 T€, davon 80 Reihen- und Doppelhäuser mit 41.837 T€) [5] |
| Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus | 738.081 € im Durchschnitt für freistehende Einfamilienhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 513 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 517.750 €; 1981-1990: 640.800 €; 1991-2000: 790.280 €) [6] |
| Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | 524.148 € im Durchschnitt für Reihen- und Doppelhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 273 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 492.088 €; 1981-1990: 613.814 €; 1991-2000: 640.236 €) [7] |
| Gebrauchte Eigentumswohnung | 3.635 €/m² im Durchschnitt bei Wiederverkäufen von Eigentumswohnungen (bereinigte Baujahre 1964-2023, Spanne 2.031 bis 8.121 €/m², 379 Kauffälle in 2024) [8] |
| Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel | 10,66 €/m² Durchschnittsmiete über alle Wohnungsgrößen laut Qualifiziertem Mietspiegel 2025 [9] |
| Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr | 3.657 € im Monat [10] |
| Eigenanteil in den Heimen der Stadt | 3.827 € bis 4.651 € im Monat [11] |
| Hebesatz der Grundsteuer | 262 v.H. für die Grundsteuer B und 980 v.H. für die Grundsteuer A ab dem Kalenderjahr 2025 (Gewerbesteuer: 400 v.H.) [12] |

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Stellen sind in Ludwigsburg zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Nachlassgericht für die Stadt Ludwigsburg ist das Amtsgericht Ludwigsburg (Nachlass- und Betreuungsgericht, Außenstelle Schillerstraße 12) [13]. Zweitens: Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim) [1]. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

- **Nachlassgericht:** Schillerstraße 12, 71638 Ludwigsburg (Hauptgebäude: Schorndorfer Straße 39, 71638 Ludwigsburg), Telefon 07141 4987-99, Fax 0800 66449281590, E-Mail poststelle@agludwigsburg.justiz.bwl.de [13].
- **Grundbuchamt:** Amtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen, Telefon 07151 1664-0, Telefax 07151 1664-476, E-Mail poststelle@GBAWaiblingen.justiz.bwl.de [1].
- **Gutachterausschuss:** Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung (Ludwigsburg, Remseck am Neckar, Freiberg am Neckar), Geschäftsstelle Wilhelmstraße 5, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-4620, E-Mail gutachterausschuss@ludwigsburg.de [14].
- **Pflegestützpunkt:** Pflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg, Stuttgarter Straße 12/1, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-3123, E-Mail pflegestuetzpunkt@ludwigsburg.de (sowie Team Süd des Pflegestützpunkts Landkreis Ludwigsburg, Hindenburgstraße 30, Tel. 07141 144-2465) [15].
- **Betreuungsbehörde:** Betreuungsbehörde Landkreis Ludwigsburg (Landratsamt), Hindenburgstraße 30, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 144-2464 [16].

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite [Zuständige Stellen in Ludwigsburg](/ludwigsburg/zustaendige-stellen/).

## Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

| Ihre Lage | Passende Seite |
|---|---|
| Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist | [Haus in Ludwigsburg geerbt](/ludwigsburg/haus-geerbt/) |
| Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen | [Erbengemeinschaft in Ludwigsburg](/ludwigsburg/erbengemeinschaft-verkaufen/) |
| Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen | [Nachlassgericht und Erbschein](/ludwigsburg/nachlassgericht-erbschein/) |
| Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden | [Grundbuch nach dem Erbfall](/ludwigsburg/grundbuch-nach-erbfall/) |
| Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim | [Pflegeheim und Elternhaus](/ludwigsburg/pflegeheim-elternhaus/) |
| Sie wollen wissen, was das Haus wert ist | [Immobilienwert in Ludwigsburg](/ludwigsburg/immobilienwert/) |
| Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen | [Betreuer und Hausverkauf](/ludwigsburg/betreuer-hausverkauf/) |
| Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims | [Für Sozialdienste](/ludwigsburg/sozialdienste/) |
| Sie vergleichen Heime und Kosten | [Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich](/ludwigsburg/pflegeheimkosten/) |

## In welcher Reihenfolge gehen Familien in Ludwigsburg meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

1. **Testament und Erbfolge klären.** Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
2. **Ausschlagung prüfen.** Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
3. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
4. **Grundbuch berichtigen.** Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
5. **Haus sichern, ausräumen, entscheiden.** Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

## Was ist in Ludwigsburg anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

**Leerstand und Zweckentfremdung.** in Ludwigsburg ist keine kommunale Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet [17]. Ob ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, darunter fällt, hängt von den Ausnahmen der Satzung ab. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.

**Vorkaufsrecht der Stadt.** In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt besonderes Sanierungsrecht nach § 144 BauGB und gesetzliches Vorkaufsrecht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (z. B. Östliche Innenstadt, Rechtskraft 20.06.2026; gesetzliche Frist 3 Monate nach § 28 Abs. 2 BauGB) [18] Zeit.

**Zweitwohnung.** Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt in Ludwigsburg ist keine Zweitwohnungssteuersatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet [17].

## Was kostet ein Pflegeheim in Ludwigsburg?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 11 Pflegeheime [11]. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.827 € bis 4.651 € im Monat [11], vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Vergleich mit den Städten in der Nähe:

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.657 € im Monat [10] im ersten Jahr, danach 3.297 € ab dem 13. Monat, 2.817 € ab dem 25. Monat und 2.216 € ab dem 37. Monat [10]. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite [Pflegeheim und Elternhaus in Ludwigsburg](/ludwigsburg/pflegeheim-elternhaus/).

## Welche Stadtteile gehören zu Ludwigsburg?

Ludwigsburg gliedert sich in 8 Stadtteile (Kernstadt mit 46.336 Einwohnern sowie die Außenstadtteile Eglosheim, Oßweil, Neckarweihingen, Hoheneck, Poppenweiler, Pflugfelden und Grünbühl-Sonnenberg) [2]. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

## Was gilt, wenn das Haus knapp außerhalb von Ludwigsburg steht?

Für das Umland sind meist andere Gerichte und ein anderer Gutachterausschuss zuständig. Der Fahrplan oben funktioniert mit jeder Postleitzahl und setzt die passenden Stellen ein, soweit wir sie recherchiert haben. Zum Umland von Ludwigsburg gehören:

## Häufige Fragen

### Wo wird das Grundbuch für Ludwigsburg geführt?

Zentrales Grundbuchamt für den Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform das Amtsgericht Waiblingen (Papierakten vor 01.01.2018 beim Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim) [1]. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Amtsgericht Waiblingen - Grundbuchamt, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen, Telefon 07151 1664-0, Telefax 07151 1664-476, E-Mail poststelle@GBAWaiblingen.justiz.bwl.de [1].

### Welches Gericht stellt in Ludwigsburg den Erbschein aus?

Nachlassgericht für die Stadt Ludwigsburg ist das Amtsgericht Ludwigsburg (Nachlass- und Betreuungsgericht, Außenstelle Schillerstraße 12) [13]. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein](/ludwigsburg/nachlassgericht-erbschein/).

### Was ist ein Einfamilienhaus in Ludwigsburg ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht 738.081 € im Durchschnitt für freistehende Einfamilienhäuser der Baujahre 1971-1980 bei Ø 513 m² Grundstück (Baujahre 1964-1970: 517.750 €; 1981-1990: 640.800 €; 1991-2000: 790.280 €) [6]. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

### Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. in Ludwigsburg ist keine kommunale Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung im amtlichen Stadtrecht verzeichnet [17]. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.

### Wo bekomme ich in Ludwigsburg Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Pflegestützpunkt Stadt Ludwigsburg, Stuttgarter Straße 12/1, 71638 Ludwigsburg, Telefon 07141 910-3123, E-Mail pflegestuetzpunkt@ludwigsburg.de (sowie Team Süd des Pflegestützpunkts Landkreis Ludwigsburg, Hindenburgstraße 30, Tel. 07141 144-2465) [15].

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Erbengemeinschaft und Immobilie](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/)
- [Pflegeheim und Haus verkaufen](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)

## Quellen

1. Amtsgericht Waiblingen: Grundbuchamt: https://amtsgericht-waiblingen.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Amtsgericht/Grundbuchamt
2. Stadt Ludwigsburg: Rekord bei der Einwohnerzahl: https://www.ludwigsburg.de/start/rathaus+und+service/artikel+in+lb+kompakt+-+rekord+bei+der+einwohnerzahl.html
3. Bertelsmann Stiftung Wegweiser Kommune: Demografiebericht Ludwigsburg (S. 4): https://www.wegweiser-kommune.de/data-api/rest/report/export/demografiebericht+ludwigsburg-lb.pdf
4. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 19-20): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
5. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 19): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
6. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 65): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
7. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 64): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
8. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 72): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
9. Stadt Ludwigsburg: Mietspiegel: https://www.ludwigsburg.de/start/rathaus+und+service/mietspiegel.html
10. vdek, Eigenanteile im Pflegeheim nach Bundesländern (Baden-Württemberg): https://www.vdek.com/presse/pressemitteilungen/2026/stationaere-pflege-eigenanteile-juli-2026.html
11. vdek-Pflegelotse, Vollstationäre Langzeitpflege in Ludwigsburg (Stand November 2026): https://www.pflegelotse.de/presentation/pl_startseite.aspx
12. Stadt Ludwigsburg: Hebesatzsatzung ab 01.01.2025 (S. 1): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E998636668/23194726/Hebesatzsatzung_ab2025.pdf
13. Amtsgericht Ludwigsburg: Startseite: https://amtsgericht-ludwigsburg.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite
14. Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 5): https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E647693957/24177218/Grundstuecksmarktbericht_2025_Immobilienmarkt_2024.pdf
15. Stadt Ludwigsburg: Pflegestützpunkt: https://www.ludwigsburg.de/start/leben+in+ludwigsburg/pflegestuetzpunkt.html
16. Landratsamt Ludwigsburg: Rechtliche Betreuung und Betreuungsbehörde: https://www.landkreis-ludwigsburg.de/soziales-jugend-familie/soziales/rechtliche-betreuung-und-betreuungsbehoerde/
17. Stadt Ludwigsburg: Stadtrecht - Satzungen und Verordnungen: https://www.ludwigsburg.de/start/rathaus+und+service/stadtrecht+-+satzungen+und+verordnungen.html
18. Stadt Ludwigsburg: Sanierungsgebiet Östliche Innenstadt: https://ziele.ludwigsburg.de/stadtteile/actions/ISt10
19. Amtsgericht Ludwigsburg: Zwangsversteigerung: https://amtsgericht-ludwigsburg.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Aufgaben+_+Verfahren/Zwangsversteigerung
20. Stadt Ludwigsburg: Gutachterausschuss: https://www.ludwigsburg.de/start/leben+in+ludwigsburg/gutachterausschuss.html
21. Landratsamt Ludwigsburg: Betreuungsbehörde: https://www.landkreis-ludwigsburg.de/soziales-jugend-familie/soziales/rechtliche-betreuung-und-betreuungsbehoerde/