# Was ist das Elternhaus in Jena wert?

Durchschnittspreise aus dem Marktbericht Jena je Haustyp, Mietspiegel, Bodenrichtwerte und wann ein Gutachten des Gutachterausschusses sinnvoll ist.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Den Wert eines Elternhauses in Jena bestimmen Haustyp, Wohnfläche, Lage, Zustand und Grundstück. Erste Orientierung geben die Durchschnittspreise aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte. Für eine Einigung unter Geschwistern genügt meist eine begründete Wertspanne. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Betreuungsgericht oder zerstrittene Miterben einen belastbaren Nachweis brauchen.

## Wozu brauchen Sie den Wert überhaupt?

Der Wert ist selten der erste Schritt, aber er wird früher oder später zur Vertrauensfrage: Wem glauben wir? Ein Geschwister, das im Haus wohnt, hofft auf einen niedrigen Wert, ein anderes, das ausgezahlt werden will, auf einen hohen. Eine Zahl, die nur einer kennt, sorgt für Misstrauen.

Deshalb ist eine Wertspanne vor allem eine Einigungsgrundlage. Sie sollte für alle Erben gleich sichtbar sein, ihre Quellen nennen und ehrlich sagen, was sie nicht weiß. Eine Spanne, die absichtlich hoch angesetzt wird, um einen Auftrag zu bekommen, hilft niemandem: Der Preis muss später gesenkt werden, und die Familie streitet über verlorene Monate.

Eine Spanne mit Quellen, die Sie an alle Miterben schicken können. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Was kosten gebrauchte Häuser und Wohnungen in Jena?

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht. Die folgenden Werte sind Durchschnitte über das ganze Stadtgebiet. Einzelne Häuser liegen je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter.

| Haustyp | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gebraucht | 2.887 €/m² Wohnfläche im Durchschnitt für Ein- und Zweifamilienhäuser (Spanne 1.375 bis 4.789 €/m², mittlerer Gesamtkaufpreis 463.651 € bei 159 m² Wohnfläche, Berichtsjahr 2019) [1] |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, gebraucht | 2.995 €/m² Wohnfläche im Durchschnitt für Doppelhaushälften und Reihenhäuser (Spanne 1.615 bis 5.147 €/m², mittlerer Gesamtkaufpreis 312.208 € bei 110 m² Wohnfläche, Berichtsjahr 2019) [1] |
| Reihenmittelhaus, gebraucht | 312.208 € durchschnittlicher Kaufpreis bzw. 2.995 €/m² Wohnfläche im Teilmarkt Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser (Spanne 190.000 bis 497.500 €, Berichtsjahr 2019) [1] |
| Eigentumswohnung, gebraucht | 2.269 €/m² Wohnfläche im Durchschnitt beim Weiterverkauf von Eigentumswohnungen (Spanne 814 bis 4.687 €/m² bei 170 Kauffällen; Erstverkauf aus Neubau 4.032 €/m², Gesamtmarkt 2.464 €/m²) [2] |
| Villa in bester Lage | 792.000 € durchschnittlicher Kaufpreis bzw. 3.538 €/m² Wohnfläche für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guter Lage in Jena (Spanne 450.000 bis 1.200.000 €, Berichtsjahr 2019) [3] |

Im Berichtsjahr wurden in Jena 48 Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 42 Kauffälle von Doppelhaushälften und Reihenhäusern in der kreisfreien Stadt Jena (Berichtsjahr 2019; 2018: 39 bzw. 68 Kauffälle) [1] verkauft. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt lag bei 141,9 Mio. € Geldumsatz bei 530 Kaufverträgen und 74,0 ha Flächenumsatz in der kreisfreien Stadt Jena (davon 89,0 Mio. € bebaute Grundstücke, 34,2 Mio. € Wohnungs- und Teileigentum, 17,0 Mio. € baureifes Land; Vorjahr 239,8 Mio. € bei 796 Kaufverträgen) [4].

## Warum stehen die Preise je Stadtteil nicht hier?

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß, aber die Auswertung nach Lage steht nur im vollständigen Immobilienmarktbericht. Den Bericht verkauft die Stadt für 0 € (kostenfreier Download der Immobilieninformationen und Berichte zum Grundstücksmarkt im Internet) [5]. Für eine Entscheidung in der Familie lohnt sich der Kauf, wenn das Haus in einer Lage steht, die stark vom Durchschnitt abweicht.

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind kein Ersatz. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende bezahlen. Der Marktbericht beruht dagegen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.

## Was sagen Bodenrichtwerte über das Grundstück?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Zone, ohne Gebäude. Bei älteren Häusern auf großen Grundstücken macht der Boden oft einen erheblichen Teil des Werts aus. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Thüringen stehen kostenlos im Portal [BORIS-BW](https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/).

So lesen Sie den Wert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit stark vom Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungsfaktoren an.

## Was kostet ein Wohnhaus zur Miete in Jena?

Wer überlegt, das Elternhaus zu vermieten statt zu verkaufen, braucht eine Vorstellung von der erzielbaren Miete. Der qualifizierte Mietspiegel gilt Gültig ab 07.09.2026 (Fortschreibung des Mietspiegels 2023 als einfacher Mietspiegel; ursprüngliches Inkrafttreten 20.10.2023) [6]. Der Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten liegt bei 5,79 €/m² bis 12,23 €/m² monatliche Netto-Kaltmiete (Mittelwerte je nach Wohnlage, Baujahr und Wohnungsgröße; z. B. mittlere Wohnlage 50 bis 80 m²: 6,25 €/m² für Baujahr 1968 bis 1991 bis 12,16 €/m² ab Baujahr 2017) [7].

Der Durchschnitt ersetzt nicht die Einordnung des einzelnen Hauses. Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage verschieben die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie sich Vermieten und Verkaufen vergleichen lassen, steht unter [verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/).

## Was macht ein Haus mehr oder weniger wert?

| Faktor | Wirkung auf den Wert | Was Sie prüfen können |
|---|---|---|
| Zustand und Baujahr | Sanierungsstau senkt den Preis, Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster ein | Rechnungen der letzten Modernisierungen, Energieausweis |
| Pflichten nach dem Kauf | Neue Eigentümer müssen eine ungedämmte oberste Geschossdecke binnen zwei Jahren dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) | Dachboden und Keller ansehen |
| Lage | Stadtteil, Lärm, Anbindung, Ausrichtung des Gartens | Bodenrichtwert der Zone |
| Grundstück | Größe, Zuschnitt, mögliche Bebauung | Bebauungsplan beim Bauamt |
| Erbbaurecht | Das Grundstück gehört einem anderen, der jährliche Erbbauzins und die Restlaufzeit mindern den Wert | Erbbaurechtsvertrag, Grundbuch |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Ein eingetragenes Recht eines Elternteils senkt den Preis deutlich | Abteilung II im Grundbuch |

In Jena spielt das Erbbaurecht eine besondere Rolle. Allein die Stiftungsverwaltung vergibt Kommunale Immobilien Jena (KIJ), Paradiesstraße 6, 07743 Jena, Telefon 03641 / 497026 [8]. Ob für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, steht im Erbbaurechtsvertrag.

## Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Für eine erste Einschätzung und viele Verkäufe reicht eine begründete Wertspanne. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen lohnt sich in drei Fällen:

1. **Die Erbengemeinschaft ist uneinig.** Ein neutrales Gutachten schafft eine Zahl, die keiner der Erben selbst ausgesucht hat. Das hilft besonders, wenn ein Geschwister das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will.
2. **Das Finanzamt setzt den Wert zu hoch an.** Für die Erbschaftsteuer können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde.
3. **Ein Betreuer verkauft.** Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen (§ 1850 BGB). Ein Gutachten hilft, den Kaufpreis gegenüber dem Gericht zu begründen.

## Wie kommen Sie Schritt für Schritt zu einem Wert, dem alle vertrauen?

1. **Eckdaten sammeln.** Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Modernisierungen, Grundbuchauszug.
2. **Durchschnittspreis nachschlagen.** Haustyp in der Tabelle oben suchen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
3. **Bodenrichtwert prüfen.** In BORIS-BW die Zone des Grundstücks aufrufen.
4. **Zustand ehrlich einordnen.** Sanierungsbedarf und Pflichten nach dem Kauf abziehen.
5. **Spanne mit allen teilen.** Alle Erben sehen dieselben Zahlen und Quellen.
6. **Bei Streit oder für Behörden ein Gutachten beauftragen.**

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Quellen, den Sie an alle Miterben schicken können. Keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

**Weiterlesen**

- [Erbengemeinschaft und Immobilie](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/)
- [Geerbtes Haus und Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Erbengemeinschaft in Jena: verkaufen](/jena/erbengemeinschaft-verkaufen/)
- [Pflegeheim und Elternhaus in Jena](/jena/pflegeheim-elternhaus/)

## Häufige Fragen

### Wie genau ist der Durchschnittspreis aus dem Marktbericht?

Der Durchschnitt beschreibt das ganze Stadtgebiet und alle Zustände zusammen. Ein einzelnes Haus kann deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Als Ausgangspunkt für eine Spanne taugt er gut, als Verkaufspreis nicht.

### Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in Jena?

Die Gebühr hängt vom ermittelten Verkehrswert ab und steigt in Stufen. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei besonderem Aufwand auch ein Zuschlag. Die aktuelle Staffel steht in der Gebührensatzung der Stadt.

### Reicht eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja, für eine Einigung unter Miterben oft nicht. Online-Rechner kennen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Erbbaurecht oder Wohnrecht. Wichtig ist, dass alle Erben dieselbe Grundlage sehen.

### Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz. Nur wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, brauchen Sie ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG).

### Wo finde ich den Bodenrichtwert für das Grundstück meiner Eltern?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Thüringen. Dort suchen Sie die Adresse und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag. Die Abfrage ist kostenlos.

## Quellen

1. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilieninformation 2020 (S. 58): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00345438/Immo2020.pdf
2. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilieninformation 2020 (S. 77): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00345438/Immo2020.pdf
3. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilieninformation 2020 (S. 60): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00345438/Immo2020.pdf
4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilienmarktbericht 2018 (S. 36): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00288361/2018_immo_d_26_aktuell_pdfA.pdf
5. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilieninformation 2020 (S. 12): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00345438/Immo2020.pdf
6. Stadt Jena - Mietspiegel für Wohnraummieten 2026 (S. 3): https://service.jena.de/system/files/2026-09/Brosch%C3%BCre_2026_layout.pdf
7. Stadt Jena - Mietspiegel für Wohnraummieten 2026 (S. 12): https://service.jena.de/system/files/2026-09/Brosch%C3%BCre_2026_layout.pdf
8. Kommunale Immobilien Jena (KIJ) - Informationen Erbbaurechte: https://www.kij.de/de/immobilienverkauf/informationen_erbbaurechte/774471
9. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und Stadt Jena, Immobilieninformation 2020 (S. 111): https://zs.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFileNodeServlet/jportal_derivate_00345438/Immo2020.pdf