# Was kosten Häuser und Wohnungen in den Stadtteilen von Essen?

Was kosten Häuser und Wohnungen in den Stadtteilen von Essen? Regeln, Kosten und zuständige Stellen in Essen, jeweils mit amtlicher Quelle.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Der Essener Immobilienmarkt weist ein ausgeprägtes Nord-Süd-Gefälle auf, das sich sowohl in den Bodenrichtwerten als auch in den Kaufpreisspannen des Grundstücksmarktberichts 2026 widerspiegelt. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (Weiterverkauf) liegt der stadtweite Median bei 3.260 €/m² Wohnfläche (Mittelwert 3.357 €/m²), die Spanne reicht jedoch von 1.174 €/m² bis 8.453 €/m².

## Was gilt in Essen im Einzelnen?

Bei unvermieteten Eigentumswohnungen beträgt der Median 2.308 €/m² (Spanne 970 bis 5.802 €/m²). Die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnbauland verzeichnet Bredeney mit bis zu 890 €/m² (Zone 17414) bzw. 850 €/m² (Zone 17635) sowie Rüttenscheid mit 740 €/m² (Zone 17692).

Am unteren Ende liegen Vogelheim (165 €/m²), Katernberg (195 €/m²) und Karnap (205 €/m²). Für Wohnlage-Anpassungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten von 0,70 (einfache Lage), 0,85 (einfach-mittel), 1,00 (mittel) und 1,25 (gut) aus.

## Welche Zahlen und Regeln gelten in Essen?

Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.

| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Preisspanne und Median freistehende EFH/ZFH in Essen | Median 3.260 €/m², Mittelwert 3.357 €/m², Minimum 1.174 €/m², Maximum 8.453 €/m² | 2026-03-11 | [Quelle, S. 44](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Preisspanne und Median Reihenmittelhäuser in Essen | Median 2.895 €/m², Mittelwert 2.920 €/m², Minimum 1.421 €/m², Maximum 5.429 €/m² | 2026-03-11 | [Quelle, S. 45](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Preisspanne und Median Eigentumswohnungen (unvermietet) in Essen | Median 2.308 €/m², Mittelwert 2.479 €/m², Minimum 970 €/m², Maximum 5.802 €/m² | 2026-03-11 | [Quelle, S. 61](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Spitzenwerte Wohnbauland in Essen (Bredeney und Rüttenscheid) | Bredeney bis 890 €/m² bzw. 850 €/m², Rüttenscheid 740 €/m² (Stichtag 01.01.2026) | 2026-03-11 | [Quelle, S. 31](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Niedrigste Wohnbauland-Bodenrichtwerte in Essen (Vogelheim, Katernberg, Karnap) | Vogelheim 165 €/m², Katernberg 195 €/m², Karnap 205 €/m² | 2026-03-11 | [Quelle, S. 31](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Umrechnungskoeffizienten Wohnlage für Ein- und Zweifamilienhäuser | Einfach: 0,70; einfach-mittel: 0,85; mittel: 1,00; gut: 1,25 | 2026-03-11 | [Quelle, S. 51](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |
| Immobilienrichtwerte für bebaute Grundstücke in BORIS-NRW | Flächendeckende Richtwertzonen für ETW, freistehende EFH/ZFH sowie Reihen- und Doppelhäuser | 2026-03-11 | [Quelle, S. 68](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) |

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## Was ist in Essen anders als anderswo?

**Wohnlage-Faktor erklärt die Preisspanne:** Ein Haus in guter Essener Wohnlage (Faktor 1,25) liegt rund 78 % über einem vergleichbaren Objekt in einfacher Wohnlage (Faktor 0,70).

## Wie gehen Sie in Essen am besten vor?

1. Den Bodenrichtwert für das Grundstück im amtlichen Portal nachsehen.
2. Die Preise aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses als Rahmen nehmen.
3. Zustand, Baujahr und Grundstücksgröße berücksichtigen, sie verschieben den Wert stark.
4. Für eine Einigung unter Erben eine Wertspanne von einer neutralen Stelle einholen.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.

Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.

## Häufige Fragen

### Wie stark schwanken die Haus- und Wohnungspreise in Essen?

Beantwortet durch Fakt 33-01, 33-02, 33-03. Quelle: [Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) (S. 44-45, 61).

### Welche Essener Stadtteile haben die höchsten und niedrigsten Bodenrichtwerte?

Beantwortet durch Fakt 33-04, 33-05, 33-06. Quelle: [Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10900_2026.pdf) (S. 31, 51).

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