# Eigentumswohnung in Dortmund geerbt: Was jetzt?

Eigentumswohnung in Dortmund geerbt: Was jetzt? Regeln, Kosten und zuständige Stellen in Dortmund, jeweils mit amtlicher Quelle.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Auf Eigentumswohnungen entfällt in Dortmund mit 1.725 Kauffällen und 316,2 Millionen Euro Geldumsatz im Berichtsjahr 2025 (davon 1.588 Wiederverkäufe mit 273,5 Millionen Euro, 75 Erstverkäufe nach Umwandlung mit 17,0 Millionen Euro und 62 Neubauverkäufe mit 25,7 Millionen Euro) der nach Transaktionszahl größte Teilmarkt des gesamten Immobiliengeschehens.

## Was gilt in Dortmund im Einzelnen?

Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund (Tabelle 5.5a) erzielten selbstgenutzte (bezugsfreie) Eigentumswohnungen 2025 über 371 ausgewertete Kauffälle im Mittel 2.379 € je m² Wohnfläche bei einer Durchschnittsgröße von 78 m² (Gesamtkaufpreis rund 185.562 €), während vermietete Eigentumswohnungen über 156 Kauffälle im Mittel bei 2.131 € je m² und 60 m² Wohnfläche (rund 127.860 €) lagen. In der Standardschnittmenge mittelgroßer Bestandswohnungen von 40 bis 110 m² ohne Umwandlung (344 Kauffälle) staffeln sich die Mediane nach Baualtersklasse von 1.720 € je m² (Baujahr vor 1945) über 2.090 € je m² (1946 bis 1975), 2.330 € je m² (1976 bis 1995) und 2.760 € je m² (1996 bis 2009) bis 3.670 € je m² (2010 bis 2023); Neubau-Eigentumswohnungen ab Baujahr 2024 erzielten im Median 4.550 € je m².

Kleinräumig reichen die 152 amtlichen Immobilienrichtwertzonen für Bestandswohnungen zum Stichtag 01.01.2026 von 1.420 € je m² (Pferderennbahn, Brackel) bzw. 1.455 € je m² (Nordmarkt-Ost, Innenstadt-Nord) bis 3.605 € je m² (Remberg am Phoenix-See, Hörde) bei einem stadtweiten Zonen-Median von 2.268 € je m². Für die nicht auf Mieter umlagefähigen Eigentümerlasten setzt der Gutachterausschuss Dortmund im Berichtsjahr 2026 nach Anlage 3 ImmoWertV 439,00 € jährlich an Verwaltungskosten je Wohnungseigentum, 14,40 € je m² Wohnfläche jährlich an Instandhaltungskosten (zuzüglich 48,00 € Verwaltung und 108,00 € Instandhaltung je Garage/Tiefgaragenstellplatz) sowie 2 Prozent des Jahresrohertrags als Mietausfallwagnis an.

Zudem gilt in Dortmund nach § 1 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Anlage Nr. 11 der Mieterschutzverordnung NRW seit dem 01.03.2025 eine verlängerte Kündigungssperrfrist von 8 Jahren nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung (§ 577a BGB).

## Welche Zahlen und Regeln gelten in Dortmund?

Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.

| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Wiederverkaufspreise Eigentumswohnungen 40 bis 110 m² nach Baualtersklassen | 344 ausgewertete Kauffälle (ohne Umwandlung): Baujahr vor 1945: Median 1.720 € je m² (Spanne 1.490 bis 2.140 €); 1946 bis 1975: Median 2.090 € je m² (1.840 bis 2.400 €); 1976 bis 1995: Median 2.330 € je m² (2.040 bis 2.610 €); 1996 bis 2009: Median 2.760 € je m² (2.530 bis 3.230 €); 2010 bis 2023: Median 3.670 € je m² (3.350 bis 4.050 €) | 2025-12-31 | [Quelle, S. 59](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Wiederverkaufspreise kleiner Wohnungen (unter 40 m²) und großer Wohnungen (über 110 m²) | Unter 40 m² (22 Kauffälle): vor 1945 Median (1.650 € je m², Spanne 1.540 bis 1.890 €), 1946 bis 1975 Median (1.770 € je m², 1.420 bis 2.340 €), 1976 bis 1995 Median 2.250 € je m² (1.850 bis 2.560 €); über 110 m² (41 Kauffälle): vor 1945 Median (2.240 € je m², 1.890 bis 2.880 €), 1946 bis 1975 Median 2.500 € je m² (2.000 bis 2.920 €), 1996 bis 2009 Median (3.030 € je m²), 2010 bis 2023 Median (3.720 € je m²) | 2025-12-31 | [Quelle, S. 59](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Erstverkaufspreise für Neubau-Eigentumswohnungen (40 bis 110 m²) | 47 Kauffälle (Baujahre ab 2024): Median 4.550 € je m² Wohnfläche (unterer bis oberer Bereich: 4.150 bis 4.960 € je m², frei finanziert inklusive Grundstücksanteil); im 1. Halbjahr 2026 lag der Neubau-Median bei 4.270 € je m² und der Weiterverkaufs-Median bei 2.245 € je m² | 2025-12-31 | [Quelle, S. 58](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Kaufpreise für mitvererbte Garagen und Tiefgaragenstellplätze | Wiederverkäufe im Median: Tiefgaragenstellplatz 14.000 € (Spanne 10.000 bis 19.950 €), Außengarage 10.000 € (7.000 bis 13.000 €), Stellplatz im Freien (6.000 €); Erstverkäufe Neubau: Tiefgaragenstellplatz 24.250 €, Stellplatz im Freien 9.900 € | 2025-12-31 | [Quelle, S. 53](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Häufigste Kaufpreisklasse im Dortmunder Wohnungsbestand | Die meisten Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen in Dortmund entfielen 2025 auf das Preissegment zwischen 125.000 € und 200.000 € Gesamtkaufpreis | 2025-12-31 | [Quelle, S. 20](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Amtliche Modellwerte für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten von Wohnungseigentum (2025 und 2026) | Nach Anlage 3 ImmoWertV (Gutachterausschuss Dortmund Ziffer 8.7): Verwaltungskosten je Wohnungseigentum 439,00 € jährlich in 2026 (2025: 429,00 €) zuzüglich 48,00 € je Garage/Einstellplatz (2025: 47,00 €); Instandhaltungskosten je bezugsfertige Wohnung 14,40 € je m² Wohnfläche jährlich in 2026 (2025: 14,00 € je m²) zuzüglich 108,00 € je Garage/Einstellplatz (2025: 106,00 €); Mietausfallwagnis bei Wohnnutzung 2 Prozent des Jahresrohertrags | 2026-01-01 | [Quelle, S. 78](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Typische umlagefähige Betriebskostensätze in Dortmund (Mietspiegel 2025/2026) | Entwässerung 0,41 € je m²/Monat, Straßenreinigung 0,05 € je m²/Monat, Müllabfuhr 0,31 € je m²/Monat, Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,42 € je m²/Monat (zusammen 1,19 € je m²/Monat ohne Heizung, Warmwasser, Frischwasser, Aufzug, Hausreinigung und Grundsteuer) | 2025-01-01 | [Quelle, S. 2](https://www.dortmund.de/dortmund/projekte/rathaus/verwaltung/amt-fuer-wohnen/downloads/mietspiegel/mietspiegel-dortmund-2025_2026.pdf) |
| Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum nach den 7 Dortmunder Teilmarktgebieten | Gebietstypische Liegenschaftszinssätze des Normobjekts (70 m² Wfl., Baujahr 1980, Miete 5,50 € je m²): Gebiet 1 Innenstadt-Mitte -0,27 Prozent, Gebiet 7 Hörde 0,41 Prozent, Gebiet 2 Innenstadt-Nord 0,80 Prozent, Gebiet 6 Dortmund-Süd 0,87 Prozent, Gebiet 5 Dortmund-Ost 1,16 Prozent, Gebiet 3 Dortmund-West 1,19 Prozent, Gebiet 4 Dortmund-Nord 1,43 Prozent | 2025-12-31 | [Quelle, S. 62](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung in Dortmund (§ 577a BGB i. V. m. MietSchVO NRW) | 8 Jahre ab Veräußerung (statt regulär 3 Jahren) für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum ab dem 01.03.2025 gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Anlage Nr. 11 MietSchVO NRW (gültig bis 28.02.2030; für Veräußerungen vor dem 01.03.2025 gilt nach § 2 MietSchVO NRW die Verordnung vom 09.06.2020 fort) | 2025-11-07 | [Quelle](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/) |
| Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei Vermietung einer geerbten Eigentumswohnung in Dortmund | Mietpreisbremse bei Neuvermietung maximal +10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB, gültig bis 31.12.2029) und Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverträgen maximal +15 Prozent in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB, gültig bis 28.02.2030) gemäß § 1 i. V. m. Anlage Nr. 11 MietSchVO NRW | 2025-11-07 | [Quelle](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/) |
| Eintritt der Erben in die Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausgeldhaftung (§§ 1922, 1967 BGB, § 28 WEG) | Mit dem Erbfall treten die Erben kraft Gesetzes (§ 1922 BGB) in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein; für Hausgeldrückstände des Erblassers haften sie als Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB), für die ab dem Erbfall fälligen Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) und Nachschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) als eigene Verbindlichkeit (in einer Erbengemeinschaft als Gesamtschuldner) | 2026-11-01 | [Quelle](https://www.ag-dortmund.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Grundbuchamt/index.php) |
| Schicksal der Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) beim Verkauf der geerbten Wohnung | Die angesammelte Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ist Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG) und wird im jährlichen Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) ausgewiesen; sie kann beim Verkauf nicht ausgezahlt werden, geht anteilig auf den Käufer über und ist im Kaufvertrag gesondert zu berücksichtigen | 2026-02 | [Quelle, S. 76](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |
| Beratung und WEG-Verwaltung durch Haus & Grund Dortmund | Haus & Grund Dortmund e.V. (Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund, Telefon 0231 9583-0) berät Wohnungseigentümer für 96,00 € Jahresbeitrag (1 Objekt, Aufnahmegebühr 50,00 €; ganzer WEG-Verband 296,00 €/Jahr); die angeschlossene Haus & Grund Immobilien GmbH (Telefon 0231 9583-40) übernimmt auch gewerbliche WEG-Verwaltungen nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO | 2026-10 | [Quelle](https://www.hausundgrund-dortmund.de/impressum.html) |
| Kostenfreie Ersteinschätzung des Wohnungswertes im Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) | Unter boris.nrw.de können Erben für jede Dortmunder Eigentumswohnung anhand von Adresse, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattungsstandard kostenfrei den amtlichen Immobilienrichtwert und den angepassten Vergleichswert berechnen | 2026-02 | [Quelle, S. 54](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf) |

Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Dortmund, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.

## Welche Stellen sind in Dortmund zuständig?

- **Amtsgericht Dortmund - Grundbuchamt (Wohnungsgrundbuch):** **Adresse:** Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund **Telefon / E-Mail:** 0231 926-23025 (Zentrale 0231 926-0), poststelle@ag-dortmund.nrw.de **URL:** [Quelle](https://www.ag-dortmund.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Grundbuchamt/index.php) **Quelle:** [Quelle](https://www.ag-dortmund.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Grundbuchamt/index.php)
- **Haus & Grund Dortmund e.V. und Haus & Grund Immobilien GmbH (WEG-Beratung und WEG-Verwaltung):** **Adresse:** Elisabethstraße 4, 44139 Dortmund **Telefon / E-Mail:** Verein 0231 9583-0 (info@hausundgrund-dortmund.de), Immobilien GmbH 0231 9583-40 (info@hausundgrund-immobilien.de) **URL:** [Quelle](https://www.hausundgrund-dortmund.de/impressum.html) **Quelle:** [Quelle](https://www.hausundgrund-dortmund.de/impressum.html)

## Was ist in Dortmund anders als anderswo?

**Deutlicher Preisunterschied zwischen bezugsfreien und vermieteten Eigentumswohnungen (-10,4 Prozent je m²):** Im Dortmunder Grundstücksmarktbericht 2026 (Tabelle 5.5a) lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis selbstgenutzter Eigentumswohnungen bei 2.379 € je m² (Ø 78 m²), während vermietete Eigentumswohnungen im Mittel 2.131 € je m² (Ø 60 m²) erzielten. Da in Dortmund zudem bei umgewandelten Wohnungen eine achtjährige Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf nach § 577a BGB i. V. m. MietSchVO NRW gilt, empfiehlt es sich für Erbengemeinschaften mit Verkaufsabsicht regelmäßig, eine leerstehend geerbte Wohnung nicht kurzfristig vor dem Verkauf neu zu vermieten ([Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf), [Quelle](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/)).

**Größenabhängiger Quadratmeterpreis-Sprung bei Wohnungen ab 110 m²:** Anders als in vielen anderen Märkten liegen die Medianpreise für große Bestandswohnungen über 110 m² in Dortmund in allen ausgewerteten Baualtersklassen über den Preisen mittelgroßer Wohnungen (40 bis 110 m²): In der Baualtersklasse 1946 bis 1975 erzielen Wohnungen über 110 m² im Median 2.500 € je m² gegenüber 2.090 € je m² bei 40 bis 110 m² und (1.770 € je m²) bei Kleinwohnungen unter 40 m² ([Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf)).

## Wie gehen Sie in Dortmund am besten vor?

1. Die Hausverwaltung über den Erbfall informieren und das Hausgeld weiterzahlen.
2. Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan anfordern.
3. Geplante Sonderumlagen und Rücklagen prüfen, sie beeinflussen den Wert.
4. Vermieten oder verkaufen in Ruhe abwägen.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.

Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.

## Häufige Fragen

### Welche Unterlagen sollten Erben vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung bei der WEG-Verwaltung anfordern?

Neben Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung sind die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), der jährliche Vermögensbericht über den Stand der Erhaltungsrücklage und das Gemeinschaftsvermögen (§ 28 Abs. 4 WEG) sowie der Hinweis auf eine etwaige Verwalterzustimmungspflicht nach § 12 WEG einzuholen.

### Was ist eine geerbte Bestands-Eigentumswohnung in Dortmund durchschnittlich wert?

Über alle 371 im Berichtsjahr 2025 ausgewerteten selbstgenutzten Eigentumswohnungen lag der Durchschnittspreis bei 2.379 € je m² Wohnfläche (bei durchschnittlich 78 m² also rund 185.562 €); für 40 bis 110 m² große Bestandswohnungen der Baujahre 1946 bis 1975 liegt der Median bei 2.090 € je m² und für Baujahre 1976 bis 1995 bei 2.330 € je m² ([Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf)).

### Wie hoch sind die nicht auf Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten einer Eigentumswohnung in Dortmund?

Nach den amtlichen Modellwerten 2026 des Gutachterausschusses Dortmund betragen die Verwaltungskosten 439,00 € pro Jahr je Eigentumswohnung (plus 48,00 € je Garage/Tiefgaragenstellplatz) und die Instandhaltungskosten 14,40 € je m² Wohnfläche pro Jahr (plus 108,00 € je Garage/Stellplatz), für eine 78-m²-Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz also rund 1.718,20 € jährlich bzw. 143,18 € monatlich ([Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf)).

### Wie lange ist ein Käufer in Dortmund nach der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung für Eigenbedarfskündigungen gesperrt?

Seit dem 01.03.2025 beträgt die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB in Dortmund gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Anlage Nr. 11 der Mieterschutzverordnung NRW acht Jahre ab der Veräußerung ([Quelle](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/)).

### Was bringt ein mitvererbter Tiefgaragenstellplatz oder eine Einzelgarage beim Wiederverkauf in Dortmund?

Im Wiederverkauf erzielten Tiefgaragenstellplätze in Dortmund zuletzt im Median 14.000 € (Spanne 10.000 bis 19.950 €) und Außengaragen im Median 10.000 € (Spanne 7.000 bis 13.000 €) ([Quelle](https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_10600_2026.pdf)).

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