# Haus in Bremen geerbt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun?

Haus in Bremen geerbt? Die Schritte in der richtigen Reihenfolge, mit zuständigem Nachlassgericht und Grundbuchamt, Fristen, Leerstandsregeln und örtlichen Kaufpreisen.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Zuerst kommen Testament und Erbfolge beim Nachlassgericht, dann das Sichern des Hauses, die Anzeige beim Finanzamt und die Berichtigung des Grundbuchs, gebührenfrei binnen zwei Jahren. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden Sie erst danach, in Ihrem Tempo und gemeinsam mit den Miterben. Fast alles davon geht schriftlich, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

## Wo fangen Sie an, wenn Sie ein Haus in Bremen geerbt haben?

"Wo fange ich an?" ist die häufigste Frage nach einem Todesfall. Die Antwort: bei den Formalien, nicht beim Verkauf. Sie müssen heute nichts über das Haus entscheiden. Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen bei vielen Familien eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und wer zu schnell entscheidet, bereut es öfter als wer sich Zeit lässt.

Wichtig ist am Anfang nur, dass das Haus gesichert ist und keine Frist verstreicht.

1. **Sterbeurkunde besorgen.** Sie wird beim Standesamt ausgestellt und für fast jeden weiteren Schritt gebraucht. Bestellen Sie gleich mehrere Ausfertigungen.
2. **Testament zum Nachlassgericht bringen.** Ein Testament, das Sie in den Unterlagen finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Dort wird es eröffnet, die Gebühr dafür beträgt 109 Euro (KV 12101 GNotKG).
3. **Ausschlagung prüfen.** Wenn Schulden das Erbe übersteigen könnten, bleibt Ihnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe Zeit (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
4. **Haus sichern.** Gebäudeversicherung unverzüglich über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten, Schlüssel zählen.
5. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten beim für Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG).

## Welches Nachlassgericht ist in Bremen zuständig?

Nachlassgericht ist in der Stadt Bremen grundsätzlich das Amtsgericht Bremen; hatte die verstorbene Person ihren letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Bremen-Nord (Blumenthal, Burglesum oder Vegesack, Postleitzahlen 287xx), ist stattdessen das Amtsgericht Bremen-Blumenthal zuständig, für einzelne Straßen wie Wasserhorst oder Wummensiede gelten Sonderregelungen [1]. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen.

Kontakt: Amtsgericht Bremen (Nachlassgericht), Ostertorstraße 25 bis 31, 28195 Bremen, Telefon 0421 361-15957, Telefax 0421 496-34851, E-Mail office@amtsgericht.bremen.de; für Bremen-Nord: Amtsgericht Bremen-Blumenthal (Nachlassgericht), Landrat-Christians-Straße 67, 28779 Bremen, Telefon 0421 361-7714, Telefax 0421 361-7302, E-Mail office@amtsgericht-blumenthal.bremen.de (jeweils Terminvereinbarung erforderlich) [2]. Ob Sie überhaupt einen Erbschein brauchen und was er kostet, steht auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein in Bremen](/bremen/nachlassgericht-erbschein/).

## Wo lassen Sie das Grundbuch in Bremen berichtigen?

Das Grundbuch für die Stadtgemeinde Bremen führt das Amtsgericht Bremen (Grundbuchamt), ausgenommen Bremen-Nord, für das das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bremen-Blumenthal zuständig ist [3]. Das wissen viele Erben nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, welches Grundbuchamt zuständig ist: Es sitzt nicht immer in der eigenen Stadt.

Das Grundbuchamt trägt die Erben gebührenfrei ein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG). Als Nachweis genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 35 GBO). Den Ablauf beschreibt die Seite [Grundbuch nach dem Erbfall in Bremen](/bremen/grundbuch-nach-erbfall/).

## Was können Sie erledigen, ohne nach Bremen zu fahren?

Viele Erben wohnen weit entfernt. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht." Das meiste geht trotzdem schriftlich:

| Aufgabe | Ohne Anreise möglich? | So geht es |
|---|---|---|
| Fragen zum laufenden Nachlassverfahren | ja | schriftlich an das Nachlassgericht, mit Aktenzeichen |
| Erbschein beantragen | ja | beim Notar am eigenen Wohnort, der den Antrag an das Nachlassgericht schickt (§ 352 Abs. 3 FamFG) |
| Erbe ausschlagen | ja | beim Nachlassgericht am eigenen Wohnort zur Niederschrift (§ 344 Abs. 7 FamFG) oder bei einem Notar beglaubigt (§ 1945 BGB), jeweils fristgerecht |
| Grundbuch berichtigen | ja | formloser Antrag mit Erbnachweis per Post an das Grundbuchamt |
| Erbschaftsteuer anzeigen | ja | schriftlich an das zuständige Finanzamt |
| Haus räumen, Handwerker einweisen | teilweise | mit Schlüsselübergabe an eine Person vor Ort |

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt die nächsten Schritte, die zuständigen Stellen und die Fristen mit Datum. Den Link können Sie Ihren Geschwistern schicken. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?

Die Fristen gelten bundesweit. Die Tabelle zeigt, welche Stelle in Bremen jeweils zuständig ist.

| Wann | Was | Wo | Grundlage |
|---|---|---|---|
| sofort | Testament abgeben, Sterbeurkunde besorgen | Nachlassgericht, Standesamt | |
| binnen 6 Wochen ab Kenntnis | Erbe ausschlagen, falls gewollt | Nachlassgericht oder Notar | § 1944 BGB |
| binnen 3 Monaten | Erbfall anzeigen | für Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt | § 30 ErbStG |
| binnen 2 Jahren | Grundbuch gebührenfrei berichtigen | Grundbuchamt | KV 14110 GNotKG |
| binnen 2 Jahren nach Eigentumsübergang | unter bestimmten Voraussetzungen oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | eigene Pflicht | §§ 35, 69 GModG |
| 10 Jahre ab Kauf durch die Eltern | Spekulationsfrist bei Verkauf | Finanzamt | § 23 EStG |

Die Anzeige beim Finanzamt ist bei einem Haus im Nachlass auch dann Pflicht, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).

## Was ist bei einem geerbten Haus in Bremen besonders zu beachten?

Zwei örtliche Punkte betreffen viele Erben: die Regeln gegen Leerstand und Häuser auf Erbbaurecht.

### Was gilt, wenn das geerbte Haus leer steht?

ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten gilt nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 BremWoSchG in Verbindung mit dem bis 31. Mai 2030 gültigen Wohnraumschutzortsgesetz (WoSchOG) als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (Ausnahme bis zu 18 Monate bei Umbau, Instandsetzung oder Modernisierung, Geldbuße bis zu 100.000 €) [4]. Für Erben ist das wichtig, weil Erbschein, Räumung und Einigung unter Geschwistern oft Monate dauern. Wenn absehbar ist, dass das Haus länger leer bleibt, sprechen Sie die Stadt früh an und halten fest, woran Sie gerade arbeiten.

Ein leeres Haus kostet außerdem laufend Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Der Hebesatz der Grundsteuer liegt bei 755 Prozent für die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) und 0 Prozent für die Grundsteuer A [5]. Prüfen Sie auch, ob die Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter gilt.

### Steht das Haus auf einem Erbbaurecht?

Nicht jedes Haus in Bremen steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber aus der Tabelle unten bestehen auf Flächen der Stadtgemeinde Bremen 808 Erbbaurechte auf 348 Hektar (zuzüglich 296 Erbbaurechte im stadtbremischen Überseehafengebiet Bremerhaven, insgesamt 1.104 Flurstücke auf 1.019 Hektar), verwaltet über die Liegenschafts-Sondervermögen und Immobilien Bremen bei einem regulären Erbbauzinssatz von 5 Prozent für Wohnungsbau und 7 Prozent für Gewerbe [6]. Ob das Elternhaus dazugehört, sehen Sie im Grundbuch: Dann gibt es ein eigenes Erbbaugrundbuch.

Bei einem Erbbaurecht erben Sie das Haus und den Vertrag. Den Erbbauzins zahlen Sie weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder einer Beleihung zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Legen Sie den Vertrag bereit, bevor Sie mit Käufern oder Banken sprechen, denn Laufzeit und Zins beeinflussen den Preis.

## Was ist das geerbte Haus in Bremen wert?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen lauten sie:

| Art der Immobilie | Durchschnitt laut Marktbericht |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | ca. 2.350 € je m² Wohnfläche für gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 [7] |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | ca. 2.350 € je m² Wohnfläche in der gemeinsam ausgewerteten Kategorie gebrauchter Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 [8] |
| Reihenmittelhaus | ca. 2.350 € je m² Wohnfläche in der gemeinsam ausgewerteten Kategorie gebrauchter Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 [8] |
| Eigentumswohnung | ca. 2.740 € je m² Wohnfläche in der Stadtgemeinde Bremen im Jahr 2024 (Neubau-Eigentumswohnungen im Mittel ca. 5.500 € je m² Wohnfläche; bei mindestens 700 Verkäufen von Eigentumswohnungen und mindestens 180 Millionen Euro Geldumsatz in der Stadt Bremen) [9] |

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert an (§ 182 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Mehr dazu auf der Seite [Immobilienwert in Bremen](/bremen/immobilienwert/).

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine Wertspanne aus den örtlichen Kaufpreisen, die alle Erben gleich sehen, dazu Fristen und nächste Schritte. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Behalten, vermieten oder verkaufen: wann entscheiden Sie?

Erst wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegen, klar ist, wer erbt, und Sie Zeit für den Abschied und das Ausräumen hatten. Erben mehrere, entscheiden sie über einen Verkauf nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie das ohne Streit gelingt, steht unter [Erbengemeinschaft in Bremen: Haus verkaufen](/bremen/erbengemeinschaft-verkaufen/).

Wer selbst einziehen will, kann das Haus unter Umständen steuerfrei erben: Die Eltern müssen bis zum Tod darin gewohnt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, das Kind muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen. Wohnfläche über 200 m² wird anteilig besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Wer vermieten will, kann sich am Mietspiegel orientieren: 5,75 € je m² (bei 140 m² Wohnfläche) bis 9,52 € je m² (bei 20 m² Wohnfläche) als Basismiete in der Grundtabelle 2026 (bei 65 m²: 6,47 € je m², bei 80 m²: 6,22 € je m², bei 100 m²: 6,00 € je m²; gewichtete durchschnittliche Nettokaltmiete der Neuerhebung 2024: 7,37 € je m² bzw. Median 7,06 € je m², für 2026 per Verbraucherpreisindex um +4,39 Prozent fortgeschrieben) [10]. Wer verkaufen will, prüft die Spekulationsfrist: Haben die Eltern das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Erben führen die Frist der Eltern fort.

## Häufige Fragen

### Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus umzuschreiben?

Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber eine Kostenfrist: Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (KV 14110 GNotKG). Danach fällt eine volle Gebühr an. Das Grundbuchamt kann die Berichtigung auch anmahnen (§ 82 GBO).

### Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden, wenn keine Steuer anfällt?

Ja, binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbe (§ 30 ErbStG). Die Pflicht entfällt nur in wenigen Fällen mit eröffnetem notariellem Testament, aber nicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört. Zuständig ist das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.

### Brauche ich in Bremen immer einen Erbschein?

Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie einen Erbschein.

### Wer bezahlt das Haus bis zum Verkauf?

Die Erben gemeinsam, aus dem Nachlass oder anteilig aus eigener Tasche. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB). Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit sie später verrechnet werden können.

### Darf ich das geerbte Haus mehrere Monate leer lassen?

In Bremen nur mit Vorsicht. ein ununterbrochener Leerstand von mehr als sechs Monaten gilt nach § 2 Absatz 1 Nummer 4 BremWoSchG in Verbindung mit dem bis 31. Mai 2030 gültigen Wohnraumschutzortsgesetz (WoSchOG) als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (Ausnahme bis zu 18 Monate bei Umbau, Instandsetzung oder Modernisierung, Geldbuße bis zu 100.000 €) [4]. Wer wegen Erbschein oder Räumung nicht weiterkommt, sollte das früh mit der Stadt klären.

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte (bundesweit)](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Geerbtes Haus und Steuern](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Elternhaus in Bremen: Übersicht](/bremen/)

## Quellen

1. Amtsgericht Bremen, Örtliche Zuständigkeit: https://www.amtsgericht.bremen.de/das-gericht/zustaendigkeiten/oertliche-zustaendigkeit-1723
2. Justizadressen-Verzeichnis des Bundes und der Länder, Amtsgericht Bremen (Nachlassgericht): https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/gericht?ang=nachlass&plz=28195&ort=Bremen
3. Amtsgericht Bremen, Grundbuchamt: https://www.amtsgericht.bremen.de/abteilungen/grundbuchamt-1679
4. Bremische Bürgerschaft (Landtag), Drucksache 20/841 vom 23.02.2021: Bremisches Wohnraumschutzgesetz (BremWoSchG), S. 4 und 9: https://static.bremische-buergerschaft.de/drs_abo/2021-02-24_Drs-20-841_e0367.pdf
5. Bremische Bürgerschaft (Stadtbürgerschaft), Drucksache 21/345 S vom 06.08.2024: Drittes Ortsgesetz zur Änderung des Ortsgesetzes über die Hebesätze für die Gewerbesteuer und die Grundsteuer, S. 2 und 5: https://static.bremische-buergerschaft.de/dokumente/wp21/stadt/drucksache/d21s0345.pdf
6. Bremische Bürgerschaft (Stadtbürgerschaft), Drucksache 19/963 S vom 07.05.2019: Entwicklung des städtischen Flächenbestands in der Stadtgemeinde Bremen, S. 12: https://static.bremische-buergerschaft.de/drs_abo/2019-05-07_Drs-19-963%20S_fe73f.pdf
7. Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Abb. 4-57 S. 60 (PDF S. 72): https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/download/224020
8. Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Abb. 4-63 S. 65 (PDF S. 77): https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/download/224020
9. Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Abb. 4-88 S. 82 (PDF S. 94) und Abb. 4-94 S. 87 (PDF S. 99): https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/download/224020
10. Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung / BAB Bremer Aufbau-Bank GmbH, Qualifizierter Mietspiegel Stadtgemeinde Bremen 2026, S. 10: https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf
11. Bund-Länder-Justizportal, Orts- und Gerichtsverzeichnis (Amtsgericht Bremen Nachlasssachen): https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/gericht?key=2!04!1!01!01&ang=nachlass&ort=Bremen
12. Bund-Länder-Justizportal, Orts- und Gerichtsverzeichnis (Amtsgericht Bremen-Blumenthal Nachlasssachen): https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/gericht?key=2!04!1!01!02&ang=nachlass&ort=Bremen
13. Bund-Länder-Justizportal, Orts- und Gerichtsverzeichnis (Amtsgericht Bremen-Blumenthal Grundbuchsachen): https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/gericht?key=2!04!1!01!02&ang=grundbuch&ort=Bremen
14. Bremische Bürgerschaft (Stadtbürgerschaft), Drucksache 19/963 S vom 07.05.2019: Entwicklung des städtischen Flächenbestands in der Stadtgemeinde Bremen, S. 9 bis 13: https://static.bremische-buergerschaft.de/drs_abo/2019-05-07_Drs-19-963%20S_fe73f.pdf