# Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin?

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin? Regeln, Kosten und zuständige Stellen in Berlin, jeweils mit amtlicher Quelle.

URL: https://wohin-mit-dem-elternhaus.de/berlin/marktentwicklung/
Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Die amtlichen Zeitreihen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Immobilienmarktberichte Berlin 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 sowie Halbjahresanalyse 1. Halbjahr 2026) dokumentieren für das vergangene Jahrzehnt drei klar abgegrenzte Marktphasen: (1) den langjährigen Preis- und Umsatzboom bis zum Rekord-Geldumsatz von 23.858 Mio. € im Jahr 2021 (nach Aufhebung des Berliner Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht am 15.

## Was gilt in Berlin im Einzelnen?

April 2021), (2) den scharfen Zins- und Baukosteneinbruch der Jahre 2022 und 2023, in dem die Gesamtzahl der Kauffälle um insgesamt 36,5 Prozent von 27.646 (2021) auf den Tiefststand von 17.563 Kauffällen (2023) und der Geldumsatz um 48,0 Prozent auf 12.398 Mio. € (2023) einbrachen, und (3) die Mengen- und Umsatzbelebung der Jahre 2024 (+18,4 Prozent auf 20.789 Kauffälle, 14.889 Mio. €) und 2025 (+10,2 Prozent auf 22.912 Kauffälle, 16.052 Mio. €) bei gleichzeitiger Bodenbildung der Preise, gefolgt von einer ruhigeren Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 (10.330 Kauffälle, -5 Prozent; Geldumsatz 6.076,9 Mio. €, -10 Prozent bei stabilen Preisen).

Im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser fiel der mittlere Kaufpreis je m² Wohnfläche (nach 10 Prozent Ausreißereliminierung) vom Spitzenwert 5.223 € je m² im Jahr 2022 um 12,0 Prozent auf 4.598 € je m² (2023) und weiter um 5,7 Prozent auf 4.336 € je m² (2024), bevor er sich 2025 bei 4.366 € je m² (+0,7 Prozent) und im 1. Halbjahr 2026 (±0 Prozent) stabilisierte; der mittlere Gesamtkaufpreis eines freistehenden Einfamilienhauses sank von 787.000 € (2022) über 718.000 € (2023) und 675.000 € (2024) auf 670.000 € (2025).

Bei Eigentumswohnungen (nach Ausreißereliminierung) ging das Mittel von 5.295 € je m² Wohnfläche (2022) über 4.958 € je m² (2023) auf 4.796 € je m² (2024) zurück und stieg 2025 wieder um 4,6 Prozent auf 5.017 € je m² Wohnfläche (+1 Prozent im 1. Halbjahr 2026).

Im langfristigen Indexvergleich (Basis 2010 = 1,000) liegt das Berliner Preisniveau 2025 trotz der Korrektur seit 2022 bei Eigentumswohnungen beim 3,245-Fachen, bei Ein- und Zweifamilienhäusern beim 2,264-Fachen und bei Bodenrichtwerten für Einfamilienhausbauland (GFZ 0,2 bis 0,4) zum 1. Januar 2026 beim 3,390-Fachen des Jahres 2010 (636 € je m² gegenüber 188 € je m² im Jahr 2010; Spitzenwert 2022/2023: 739 € je m² bzw. Index 3,940).

## Welche Zahlen und Regeln gelten in Berlin?

Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen. Der Link führt jeweils zur Fundstelle.

| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2016 | 32.724 Kauffälle (-7,2 Prozent), Geldumsatz 16.411 Mio. € (-9,5 Prozent), Flächenumsatz 969 ha (-17,0 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 88](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2018 | 27.534 Kauffälle (-10,5 Prozent), Geldumsatz 19.215 Mio. € (+5,8 Prozent), Flächenumsatz 877 ha (-2,4 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 88](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2020 (Jahr des Berliner Mietendeckels und Pandemiebeginn) | 24.242 Kauffälle (-9,7 Prozent), Geldumsatz 18.669 Mio. € (-14,1 Prozent), Flächenumsatz 695 ha (-11,0 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 88](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2022 (Zinswende und Energiekrise) | 21.708 Kauffälle (-21,5 Prozent), Geldumsatz 17.491 Mio. € (-26,7 Prozent), Flächenumsatz 823 ha (+2,4 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 88](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2023 (Tiefpunkt der Marktaktivität) | 17.563 Kauffälle (-19,1 Prozent), Geldumsatz 12.398 Mio. € (-29,1 Prozent), Flächenumsatz 456 ha (-44,5 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 89](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz Berliner Immobilienmarkt 2024 (Erholungsbeginn) | 20.789 Kauffälle (+18,4 Prozent), Geldumsatz 14.889 Mio. € (+20,1 Prozent), Flächenumsatz 450 ha (-1,3 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 89](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Gesamtumsatz und Teilmärkte im 1. Halbjahr 2026 (Halbjahresanalyse 1. Halbjahr 2026) | Gesamt-Berlin 1. HJ 2026: 10.330 Kauffälle (-5 Prozent gegenüber 1. HJ 2025 mit 10.864 Kauffällen), Geldumsatz 6.076,9 Mio. € (-10 Prozent gegenüber 6.763,5 Mio. €), Flächenumsatz 211,9 ha (-5 Prozent); davon Ein- und Zweifamilienhäuser: 1.185 Kauffälle (-5 Prozent), Geldumsatz 708,7 Mio. € (-7 Prozent), mittlerer Kaufpreis ±0 Prozent; Eigentumswohnungen (ohne Pakete): 7.212 Kauffälle (-2 Prozent), Geldumsatz 2.767,5 Mio. € (-2 Prozent), mittlerer Kaufpreis +1 Prozent | 2026-09-02 | [Quelle, S. 1](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-02-010-2602.pdf?ts=1788427763) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2022 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | 2.416 übereignete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke; rechnerischer Durchschnittskaufpreis 4.660 € je m² wGF (ø 165 m² wGF); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung über 1.137 Kauffälle: Mittel 5.223 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.991 bis 7.687 € je m²); Durchschnittskaufpreis nach Haustyp: freistehendes EFH/ZFH 787.000 € (4.692 € je m² wGF), Doppelhaushälfte 687.000 € (4.417 € je m² wGF), Reihenhaus 595.000 € (4.327 € je m² wGF) | 2024-07-05 | [Quelle, S. 49](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2300.pdf?ts=1785482868) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2023 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | 2.117 übereignete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (-12 Prozent gegenüber 2022); rechnerischer Durchschnittskaufpreis 4.095 € je m² wGF (-12 Prozent, ø 161 m² wGF); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung über 1.070 Kauffälle: Mittel 4.598 € je m² Wohnfläche (-12,0 Prozent, Spanne 2.624 bis 6.762 € je m²); Durchschnittskaufpreis nach Haustyp: freistehendes EFH/ZFH 718.000 € (4.203 € je m² wGF, -8,8 Prozent), Doppelhaushälfte 573.000 € (3.889 € je m² wGF, -16,6 Prozent), Reihenhaus 563.000 € (3.974 € je m² wGF, -5,4 Prozent) | 2024-07-05 | [Quelle, S. 52](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2300.pdf?ts=1785482868) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2024 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | 2.469 übereignete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (+17 Prozent gegenüber 2023); rechnerischer Durchschnittskaufpreis 3.800 € je m² wGF (-7 Prozent, ø 165 m² wGF); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung über 1.303 Kauffälle: Mittel 4.336 € je m² Wohnfläche (-5,7 Prozent, Spanne 2.445 bis 6.359 € je m²); Durchschnittskaufpreis nach Haustyp: freistehendes EFH/ZFH 675.000 € (3.877 € je m² wGF, -6,0 Prozent), Doppelhaushälfte 547.000 € (3.583 € je m² wGF, -4,5 Prozent), Reihenhaus 533.000 € (3.773 € je m² wGF, -5,3 Prozent) | 2025-07-31 | [Quelle, S. 49](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2400.pdf?ts=1785482862) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | 2.647 übereignete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (+7 Prozent gegenüber 2024, Geldumsatz 1.662,1 Mio. €, +5 Prozent); rechnerischer Durchschnittskaufpreis 3.830 € je m² wGF (+1 Prozent, ø 167 m² wGF); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung über 1.321 Kauffälle: Mittel 4.366 € je m² Wohnfläche (+0,7 Prozent, Spanne 2.533 bis 6.307 € je m²); Durchschnittskaufpreis nach Haustyp: freistehendes EFH/ZFH 670.000 € (3.838 € je m² wGF, -0,7 Prozent), Doppelhaushälfte 551.000 € (3.669 € je m² wGF, +0,7 Prozent), Reihenhaus 542.000 € (3.788 € je m² wGF, +1,7 Prozent) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 52](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Eigentumswohnungen in den Jahren 2022 und 2023 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | Alle nicht in Paketen veräußerten ETW: 2022 Mittel 5.646 € je m² Wohnfläche (ø 72,26 m²), 2023 Mittel 5.322 € je m² Wohnfläche (-5,7 Prozent, ø 71,23 m²); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung: 2022 über 10.024 Kauffälle Mittel 5.295 € je m² Wohnfläche (Spanne 2.636 bis 8.361 € je m²), 2023 über 8.603 Kauffälle Mittel 4.958 € je m² Wohnfläche (-6,4 Prozent, Spanne 2.417 bis 7.781 € je m²) | 2024-07-05 | [Quelle, S. 59](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2300.pdf?ts=1785482868) |
| Eigentumswohnungen in den Jahren 2024 und 2025 (Kauffälle und Durchschnittspreise) | Alle nicht in Paketen veräußerten ETW: 2024 Mittel 5.251 € je m² Wohnfläche (ø 72,28 m²), 2025 Mittel 5.511 € je m² Wohnfläche (+5,0 Prozent, ø 70,92 m²; insgesamt 16.597 ETW-Kauffälle inkl. Paketen mit 6.727,2 Mio. € Geldumsatz, +15 Prozent); nach 10 Prozent Ausreißereliminierung: 2024 über 10.458 Kauffälle Mittel 4.796 € je m² Wohnfläche (-3,3 Prozent, Spanne 2.283 bis 7.679 € je m²), 2025 über 11.110 Kauffälle Mittel 5.017 € je m² Wohnfläche (+4,6 Prozent, Spanne 2.347 bis 7.999 € je m²) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 59](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |
| Entwicklung nach Teilmärkten bei Eigentumswohnungen 2024 vs. 2025 (Erstverkauf, Weiterverkauf, Umwandlung) | Erstverkäufe neu errichteter ETW: 2024 Mittel 7.912 € je m² (ø 535.080 €), 2025 Mittel 8.108 € je m² (+2,5 Prozent, ø 507.764 €); Weiterverkäufe im WE errichteter ETW: 2024 Mittel 5.283 € je m² (ø 439.656 €), 2025 Mittel 6.450 € je m² (+22,1 Prozent, ø 451.932 €); umgewandelte ehemalige Mietwohnungen: 2024 Mittel 4.820 € je m² (ø 337.038 €), 2025 Mittel 4.928 € je m² (+2,2 Prozent, ø 344.145 €) | 2026-07-31 | [Quelle, S. 63](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf?ts=1785761756) |

Sie bekommen einen Ablauf für Ihr Elternhaus in Berlin, mit den zuständigen Stellen und ohne Anrufflut.

## Wie gehen Sie in Berlin am besten vor?

1. Den aktuellen Marktbericht des Gutachterausschusses lesen.
2. Zahl der Kauffälle und Preisentwicklung der letzten Jahre vergleichen.
3. Nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten: Leerstand kostet jeden Monat Geld.
4. Eine Wertspanne einholen, bevor Sie über den Zeitpunkt entscheiden.

Sie müssen heute nichts entscheiden. Wichtig ist nur, dass keine Frist verstreicht und das Haus gesichert ist.

Ein Ansprechpartner, ein Anruf, keine Weitergabe Ihrer Daten ohne Ihr Ja.

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